꼬마빌딩 감정평가

토지와 건물을 각각 평가한 뒤 합산하는 것이 원칙입니다. 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법으로 평가합니다.

복합부동산은 토지와 건물을 개별 평가함을 원칙으로 하며(「감정평가에 관한 규칙」 제7조·제14조·제15조), 평가 목적과 기준시점에 따라 토지의 개별요인과 건물의 상태를 검토해 도출합니다.

개별평가 방식을 적용하는 경우 토지와 건물의 평가액을 합산해 시산가액을 산출합니다. 대상물건의 특성에 따라 거래사례비교법·수익환원법 등 다른 방법의 시산가액도 함께 검토하여 최종 감정평가액을 결정할 수 있습니다.

개별 평가 후 합산이 원칙이나, 거래 관행과 대상물건의 특성에 따라 거래사례비교법 등을 활용해 토지·건물을 일괄 평가할 수 있습니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제16조는 구분소유 부동산의 일괄평가뿐 아니라 제7조 제2항에 따라 토지·건물을 일괄 평가하는 경우에도 거래사례비교법을 적용하도록 규정합니다. 평가 목적상 토지·건물의 가액 구분이 필요한 경우에는 별도의 합리적인 기준에 따라 배분할 수 있습니다.

임대수익이 가치형성에 중요한 물건에서는 수익환원법으로 별도의 시산가액을 산출해 주된 방법의 합리성을 검토할 수 있습니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제12조는 물건별로 정한 주된 방법을 적용하도록 하고, 토지와 건물의 주된 방법은 각각 제14조의 공시지가기준법과 제15조의 원가법입니다. 임대수익이 가치형성에 중요한 경우에는 수익환원법으로 별도의 수익가액을 산출하고, 거래사례비교법 등 다른 방법에 따른 시산가액과 함께 검토하여 감정평가액을 결정할 수 있습니다. 적용 방법과 각 시산가액의 반영 정도는 대상물건의 특성과 평가목적에 따라 달라집니다. 토지·건물 가액과 수익가액을 기계적으로 합산하거나 평균하지는 않습니다.

평가할 수 있습니다. 건물은 경과연수와 물리적·기능적·경제적 감가요인을 반영해 감가수정하고, 임대차 현황은 물건 특성에 따라 검토합니다.

노후 정도에 따라 전체 가액에서 토지가 차지하는 비중이 달라질 수 있습니다.

임대차 현황은 보증금·차임·계약기간·공실 여부와 임차인의 대항력 등 권리관계를 확인해 검토합니다. 임차건물의 양수인에게 임대인의 지위가 승계되는지와 경매에서 임차권이 인수되는지는 적용 법률, 대항요건, 선순위 권리와 배당 절차 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임대차보증금을 감정평가액에서 기계적으로 차감하지는 않습니다. 임대차계약서와 보증금·차임·점유 현황을 함께 확인하면 검토 범위를 구체화할 수 있습니다.

상속·증여세 신고, 특수관계인 거래, 건물 부가가치세 안분, 자산재평가 등 여러 목적으로 감정평가를 받습니다.

목적에 따라 평가 기준과 필요 서류가 달라집니다. 상속·증여재산의 감정기관 수 기준·기준시가 체계 등은 상속세·증여세 페이지에서 별도로 확인해야 합니다.