재개발·재건축 감정평가

정비사업의 관리처분 단계에서 조합원의 자산 가치를 정산하기 위해 이루어지는 감정평가를 통칭합니다. 도시정비법 제74조는 사업시행자가 분양신청 종료 후 종전자산가격·종후자산 추산액 등이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수등의 인가를 받도록 정하고 있으며, 이 가격들이 감정평가로 산정됩니다.

정비사업은 진행 단계에 따라 여러 종류의 감정평가가 필요합니다. 대표적으로 조합원 출자자산의 가치를 정하는 종전자산 감정평가, 새로 분양받을 자산의 추산액을 정하는 종후자산 감정평가, 분양을 신청하지 않은 조합원 등에 대한 현금청산 감정평가가 있습니다. 이 밖에 정비구역 안 국공유지의 매각(처분)을 위한 감정평가(도시정비법 제98조)와, 새로 설치·용도폐지되는 정비기반시설의 무상귀속·무상양도(무상양수도)에 따른 감정평가(도시정비법 제97조), 세입자 등에 대한 영업손실 보상평가, 재건축사업의 매도청구 평가, 부가가치세 신고를 위한 감정평가 등도 단계별로 이루어질 수 있습니다. 이 가운데 조합원의 권리 정산에서 핵심이 되는 것은 종전자산·종후자산 감정평가와 현금청산 감정평가이므로, 아래에서 이를 중심으로 설명합니다.

종전자산 감정평가는 조합원이 출자한 기존 부동산의 가치를, 종후자산 감정평가는 새로 분양받을 자산의 추산액을 산정하는 평가입니다. 종전자산가격은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가하며(도시정비법 제74조 제1항 제5호), 종후자산 추산액은 분양신청기간 종료일 등을 기준으로 산정합니다(같은 항 제3호). 두 가격과 비례율을 통해 조합원별 권리가액과 분담금이 정해집니다.

종전자산 감정평가의 목적이 시세 산정이 아니라 조합원 사이의 상대적 출자 비율을 정하는 데 있기 때문입니다. 대법원도 오래전 기준시점의 종전자산 평가를 기초로 사업을 진행하더라도 그 자체로 위법하지 않다고 보았습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결 취지). 평가액의 절대적 크기보다는 조합원 간 균형이 중시되며, 최종 분담금은 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 권리가액을 기준으로 조정됩니다.

정비사업의 종류에 따라 선정 주체가 다릅니다. 도시정비법 제74조 제4항에 따라, 재개발사업은 시장·군수등이 감정평가법인등을 선정·계약하고, 재건축사업은 시장·군수등이 선정한 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정한 감정평가법인등이 함께 평가합니다. 사업시행자는 시장·군수등에게 선정·계약을 요청하고 감정평가 비용을 미리 예치합니다. 이처럼 정비사업 감정평가는 공적 절차와 조합의 결의를 통해 평가법인이 정해지는 구조입니다.

현금청산은 분양신청을 하지 않았거나 분양 대상에서 제외된 경우 등에 부동산 상당액을 현금으로 정산하는 절차입니다. 재개발사업의 현금청산은 공익사업의 성격이 있어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)에 따른 보상 기준이 준용되는 반면, 재건축사업에서는 매도청구 등 다른 방식으로 처리됩니다. 이 때문에 같은 정비사업이라도 사업 종류에 따라 평가 기준이 달라집니다.

퍼스트감정평가법인은 국토교통부 인가(제108호) 감정평가법인으로, 도시정비법이 정한 선정 절차(시장·군수등·조합총회)에 따라 재개발·재건축 감정평가 업무를 수행하고 있습니다. 정비사업 감정평가는 조합원 사이의 형평성과 절차 준수가 특히 중요한 분야이므로, 법령이 정한 절차에 따라 의뢰받은 평가를 처리하고 있습니다. 법인 개요·사무소·구성원 안내는 회사소개 페이지를 참고해 주세요.