증여세 감정평가

감정가액은 시가 적용 순위에서 유사매매사례가액보다 앞섭니다(1순위). 아파트를 공시가격으로 신고하더라도 국세청이 유사매매사례가액을 시가로 보아 다시 과세할 수 있어, 미리 감정평가로 객관적 시가를 확정해 두면 불리한 유사매매사례가액이 적용될 가능성을 줄일 수 있습니다.

원칙적으로 증여재산은 시가로 평가하며, 시가를 적용할 때는 ① 매매·수용·공매가액 및 감정가액, ② 유사매매사례가액, ③ 공시가격 등 보충적 평가액 순으로 우선합니다.

아파트처럼 같은 단지에 면적·기준시가가 유사한 거래가 많은 경우, 납세자가 공시가격으로 신고하더라도 국세청이 유사매매사례가액을 시가로 보아 다시 과세할 수 있습니다. 유사매매사례가액은 공시가격보다 높은 경우가 많아, 예상치 못한 증여세 부담으로 이어질 수 있습니다.

이때 납세자가 직접 받은 감정가액은 시가 적용 순위에서 유사매매사례가액보다 앞섭니다(1순위). 다만 자산과 상황에 따라 감정평가가 유리한지 여부가 달라지므로, 의뢰 전 세무사와 함께 검토하는 것이 바람직합니다.

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증여세 목적 감정평가는 증여일을 기준으로 전 6개월부터 후 3개월 이내에 이루어진 감정이어야 시가로 인정됩니다(상증세법 시행령 제49조 제1항). 상속세(전후 각 6개월)와 달리 평가기간이 비대칭이라는 점에 유의해야 합니다.

증여는 상속과 달리 시점을 계획할 수 있는 행위이므로 감정 시점을 어느 정도 조정할 수 있다는 특징이 있습니다. 다만 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 하므로, 증여 시점이 정해지면 가급적 이른 시일 내에 진행하는 것이 안전합니다.

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원칙적으로 공신력 있는 감정평가법인 2곳 이상의 평균 감정가액으로 신고하되, 기준시가 10억 원 이하인 부동산은 1개 기관 감정가액만으로도 시가로 인정됩니다(상증세법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항).

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증여세 신고 목적으로 지출한 부동산 감정평가 수수료는 증여세 과세표준을 계산할 때 최대 500만 원까지 차감할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제55조 제1항·같은 법 시행령 제46조의2). 이 한도는 1곳당이 아니라 부동산 감정평가 수수료 전체에 적용되는 합산 한도입니다.

증여세 신고 목적의 감정평가 수수료는 수증자가 부담한 수수료에 한하여 공제 대상으로 봅니다(국세청 서면인터넷방문상담4팀-143). 감정평가는 수증자 명의로 의뢰·지급하고 지급 사실을 입증할 수 있는 증빙을 함께 갖추는 것이 안전하며, 부담 주체가 다른 경우의 처리는 실제 지급 내역과 함께 세무 전문가와 확인하시기 바랍니다. 한도는 수증자별로 각각 적용됩니다.

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증여세도 상속세와 동일하게 국세청 '감정평가사업'의 대상입니다. 국세청은 추정시가와 신고가액(보충적 평가액)의 차이가 5억 원 이상이거나 차이 비율이 10% 이상인 건 등을 선정하여 직접 감정평가하고 추가 과세할 수 있습니다(「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조).

이 사업은 2020년 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에서 시작해 2021년 대상이 정비됐고, 2024년 12월 발표에 따라 2025년부터 주택으로, 2025년 6월 11일부터 사실상 모든 부동산 자산으로 확대됐습니다. 증여 후 사후 검증으로 추징이 이루어지면 가산세까지 더해질 수 있으므로, 신고 전 적정 시가를 검토하는 것이 안전합니다.

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