상속 아파트, 단지 내 유사매매사례보다 낮게 감정평가할 수 있을까요?

유사매매사례가액은 같은 단지에서 면적·기준시가 등이 비슷한 주택의 매매가를 상속·증여 재산가액으로 삼는 기준입니다. 본 사례는 단지 내 유사매매사례가 현재 시세보다 높게 형성된 상황에서, 상속 아파트를 감정평가로 적정 시세에 평가해 신고한 경우입니다. (실제 감정평가 건의 식별정보를 일반화해 정리했습니다.)

유사매매사례보다 낮게 평가받는 게 가능한가요?

가능할 수 있습니다. 상속 아파트를 감정평가 없이 신고하면 단지 내 유사매매사례가액이 기준이 되는데, 그 사례가가 현재 시세보다 높다면 실제보다 높은 가액으로 신고될 수 있습니다. 이때 감정평가로 적정 시세를 반영하면, 유사매매사례보다 낮은 가액으로 신고하는 것이 가능한 경우가 있습니다.

어떤 상황이었나요?

상속받은 아파트를 신고해야 하는 분의 사례였습니다. 단지 내 최근 유사매매사례는 13억 원대였지만, 의뢰인은 그보다 낮은 가격에 내놓아도 매수 문의가 없다고 하셨습니다. 거래가 줄고 호가가 내리는 시장 분위기에서, 유사매매사례가가 현재 체감 시세보다 높게 남아 있는 상황이었습니다.

무엇이 쟁점이었나요?

핵심 쟁점은 유사매매사례가가 현재 시세보다 높을 때, 적정 시세를 어떻게 객관적으로 입증하느냐였습니다. 상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이므로, 시장이 하락하는 국면에서는 과거 거래에 기반한 유사매매사례가가 현재 시세를 과대평가할 수 있습니다. 이 차이를 근거 자료로 뒷받침하는 것이 관건이었습니다.

감정평가는 어떻게 접근했나요?

최근 실거래 내역, 인근 평가전례, 현재 시장에 나와 있는 매물 가격을 함께 살펴 적정 시세 범위를 검토했습니다. 이어 현장에 직접 나가 단지를 조사하고, 인근 공인중개사를 통해 최근 거래 분위기와 호가 수준을 확인했습니다. 현장에서는 사전 검토 때 보이지 않던 개별 요인(지대가 다소 높은 점, 향 등)도 확인되어, 이를 반영해 평가액을 조정했습니다. 그 결과 단지 내 유사매매사례보다 낮은, 시세를 반영한 가액으로 평가가 가능했습니다.

어떻게 진행됐나요?

인근 거래사례를 수집하고 「감정평가에 관한 규칙」에서 정하는 방법에 따라 시점수정과 가치형성요인 비교 등을 거쳐 평가액을 산출했습니다. 상속·증여 재산 평가의 경우 감정평가서에 「상속세 및 증여세법」에 따른 상속·증여 재산의 일반거래(시가참고용) 목적임을 명시했습니다. 규정상 강제되는 것은 아니지만, 평가 목적을 분명히 해 두는 실무적 표기입니다.

어떤 점을 참고할 수 있나요?

시장이 하락하는 국면에서는 단지 내 유사매매사례가가 현재 시세보다 높게 남아 있을 수 있습니다. 이때 감정평가로 적정 시세를 반영하면, 유사매매사례보다 낮은 가액으로 상속재산을 신고하는 것이 가능한 경우가 있습니다. 다만 유사매매사례가와 시세의 차이는 단지·시점마다 다르고, 신고 방식의 유불리와 세액 판단은 세무사의 영역이며, 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

퍼스트감정평가법인 소개

㈜퍼스트감정평가법인(국토교통부 인가(제108호))은 국세청·세무서 제출용 상속·증여 재산 감정평가를 다수 수행해 왔습니다. 아파트는 현장 조사와 인근 거래사례·매물 분석을 거쳐 적정 시세를 반영해 평가합니다. 카카오톡, 전화, 이메일로 문의하시면 예상 평가액과 수수료를 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문