건물 부가가치세 안분 감정평가
건물 부가가치세 안분 감정평가는 토지와 건물을 함께 공급하는 과세거래에서 부가가치세가 과세되는 건물분의 공급가액을, 감정평가로 산정한 토지·건물 가액 비율에 따라 나누기 위해 받는 감정평가입니다.
핵심 요약
건물 부가가치세 안분 감정평가를 검토할 때 먼저 확인할 항목입니다.
근거 법령
부가가치세법 제29조 제9항·같은 법 시행령 제64조, 제26조 제1항 제14호, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호
평가 대상
토지와 건물을 함께 공급할 때 부가가치세가 과세되는 건물분의 공급가액
안분 기준
계약서상 실지거래가액을 우선 확인하고, 법정 안분이 필요한 경우 감정평가액 → 기준시가 → 장부가액 등의 순서로 적용합니다. 감정평가액은 기준시가보다 우선합니다.
평가법인의 역할
토지와 건물의 가액을 감정평가합니다. 공급가액 안분과 부가가치세 신고 등 세무 처리는 세무사의 영역입니다.
적용 요건
감정평가액으로 안분하려면 토지와 건물 각각의 감정평가액이 모두 있어야 합니다. 또한 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 해당 과세기간 종료일까지 평가한 가액이어야 하며, 중간지급조건부·장기할부조건부 공급은 최초 공급시기를 기준으로 합니다.
검토가 필요한 경우
토지와 건물을 함께 공급하면서 계약서상 가액 구분이 불분명하거나, 구분한 실지거래가액과 법정 안분액의 차이가 커서 건물분 공급가액을 합리적으로 산정할 근거가 필요한 경우
※ 개별 사안에 따라 적용 법령과 과세·면세 여부가 달라질 수 있으며, 공급가액 안분과 부가가치세 신고 등 세무 처리는 세무사 등 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
이런 경우, 건물 부가가치세 안분 감정평가를 검토해볼 수 있습니다
다음 중 하나라도 해당하신다면 아래 내용을 먼저 확인해 보세요.
토지·건물 일괄 공급
토지와 건물을 하나의 거래로 함께 공급하면서 건물분 부가가치세를 계산해야 하는 경우
가액 구분 근거
계약서에 토지·건물 가액을 어떻게 나눠 적을지 합리적 근거가 필요한 경우
30% 이상 차이
구분한 실지거래가액이 법정 안분액과 30% 이상 차이 날 수 있는 거래인 경우
안분 결과 비교 필요
법정 안분 기준별 결과를 비교해 건물분 공급가액의 합리적인 산정 근거를 확인할 필요가 있는 경우
공급가액 안분과 부가가치세 신고 등 세무 처리는 세무사와 함께 검토하시는 것이 좋습니다.
사업자가 토지·건물을 함께 공급하면 부가가치세는 어떻게 계산하나요?
사업자가 토지와 건물을 함께 공급하는 과세거래에서는 토지분은 원칙적으로 면세되고, 과세 대상 건물분에는 10%의 부가가치세가 적용됩니다. 국민주택규모 이하 주택의 공급은 건물분도 면세될 수 있습니다.
더 자세히 — 국민주택규모와 오피스텔의 과세·면세
| 구분 | 토지 | 건물 |
|---|---|---|
| 주택 — 국민주택규모 이하(전용 85㎡, 읍·면 100㎡) | 면세 | 면세 |
| 주택 — 국민주택규모 초과 | 면세 | 과세 |
| 비주택(상가·꼬마빌딩 등) | 면세 | 과세 |
국민주택규모는 원칙적으로 1호 또는 1세대당 주거전용면적 85㎡ 이하이며, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하입니다. 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔의 분양·공급은 실제 주거용 구조·사용 여부와 관계없이 국민주택 면세 대상에 해당하지 않는 것이 원칙이며, 개별 공급 형태는 별도 검토가 필요합니다.
토지·건물의 공급가액은 어떤 기준으로 안분하나요?
계약서상 토지·건물의 실지거래가액을 우선 확인합니다. 다만 가액 구분이 불분명하거나, 건물 등의 실지거래가액이 법령에 따른 안분가액과 30% 이상 차이 나는 경우에는 법정 안분 기준이 적용될 수 있습니다.
법정 안분 시에는 감정평가액, 기준시가, 장부가액 등의 기준이 순차적으로 검토되며, 인정되는 감정평가액이 있으면 기준시가보다 우선합니다.
더 자세히 — 토지·건물 한쪽만 감정평가액이 있는 경우
가액 구분이 불분명한 경우는 부가가치세법 제29조 제9항 제1호, 구분한 실지거래가액이 법정 안분액과 30% 이상 차이 나는 경우는 같은 항 제2호에 해당합니다.
감정평가액으로 안분하려면 토지와 건물 각각의 감정평가액이 모두 있어야 합니다. 어느 한쪽만 감정평가액이 있는 경우에는, 다음 순위인 기준시가로 안분한 가액과 비교하여 그 차이가 ±30% 이내인지를 검토하게 됩니다.
감정평가액을 적용하면 안분 기준이 어떻게 달라지나요?
인정 요건을 갖춘 토지·건물의 감정평가액이 있으면 기준시가보다 감정평가액을 우선하여 건물분 공급가액을 안분할 수 있습니다. 다만 감정평가 적용으로 건물분 가액이나 부가가치세가 늘거나 줄어드는지는 물건별 평가 결과에 따라 달라집니다.
더 자세히 — 안분 방식 차이 예시(가상)
아래 수치는 안분 방식의 차이를 설명하기 위한 가상 예시이며, 감정평가가 건물분 부가가치세를 항상 줄인다는 의미가 아닙니다.
예를 들어 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 토지·건물 공급가액 합계 20억원(부가가치세 별도)에 공급한다고 가정하겠습니다. 어떤 기준으로 안분하느냐에 따라 건물 비중이 달라져, 건물 비중이 60%라면 건물 공급가액은 12억 원·건물분 부가가치세는 1.2억 원, 40%라면 건물 공급가액은 8억 원·부가가치세는 0.8억 원이 됩니다. 실제 비율은 물건의 위치·용도·노후도와 토지·건물의 개별 평가 결과 등에 따라 달라집니다.
감정평가액은 언제, 어떤 요건을 갖춰야 인정되나요?
감정평가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 해당 과세기간 종료일까지 평가한 가액이어야 합니다. 중간지급조건부·장기할부조건부 공급은 최초 공급시기를 기준으로 하며, 토지와 건물 각각의 감정평가액이 모두 있어야 합니다.
기간 요건. 예를 들어 2026년 제1기(상반기)에 공급이 이루어진다면, 직전 과세기간인 2025년 제2기 개시일(7월 1일)부터 2026년 제1기 종료일(6월 30일) 사이에 평가한 감정평가액이 인정 대상입니다. 이 기간을 벗어나 평가한 가액은 시행령 제64조에 따른 감정평가액 안분 기준으로 적용되지 않으므로, 공급·신고 일정에 맞춰 평가 시기를 정하는 것이 중요합니다.
토지·건물 양쪽 평가 요건. 감정평가액으로 안분하려면 토지와 건물 각각에 대한 감정평가액이 모두 있어야 합니다. 어느 한쪽만 있는 경우에는 감정평가액이 아니라 다음 순위 기준(기준시가 등)으로 안분하게 됩니다.
감정평가는 어떻게 진행되고 무엇이 필요한가요?
물건·거래 시기·부가가치세 신고 일정을 확인해 토지와 건물의 가액을 감정평가합니다. 매매계약서·부동산 등기사항증명서·건축물대장 등 자료를 바탕으로 소요기간·비용을 안내하며, 최종 공급가액 안분·세금계산서 발급·부가가치세 신고는 세무사 등 세무 전문가와 확인하시는 것이 좋습니다.
퍼스트감정평가법인의 건물 부가가치세 안분 감정평가
퍼스트감정평가법인은 국토교통부 인가(제108호) 감정평가법인으로, 세무서·국세청 제출 목적의 부동산 감정평가를 수행합니다. 토지와 건물을 함께 공급하는 거래에서 공급 시기와 부가가치세 신고 일정에 맞춰, 아파트·상가·오피스텔·꼬마빌딩 등 물건 유형별 특성을 고려해, 공급가액 안분의 근거로 활용할 수 있도록 토지와 건물 각각의 가액을 평가한 감정평가서를 작성합니다. 법인 개요·사무소·구성원 안내는 회사소개 페이지를 참고해 주세요.
자주 묻는 질문
토지와 건물을 서로 다른 감정평가법인에 맡겨야 하나요?
계약서에 토지·건물 가액을 구분해도 다시 안분될 수 있나요?
읍·면에 있는 주택은 모두 100㎡까지 면세되나요?
실제로 주거용으로 사용하는 오피스텔이면 면세되나요?
감정평가법인이 부가가치세 안분과 신고까지 처리하나요?
본 페이지의 세금 관련 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·공제·감면의 적용 여부는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에 세무사 등 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다. 감정평가법인은 그 판단의 기초가 되는 부동산 등의 시가를 객관적으로 산정합니다.
토지·건물 부가가치세 안분이 필요한지 확인해 보세요
대상 부동산의 소재지와 평가 목적을 알려 주시면 진행 가능 여부와 예상 수수료, 필요한 자료를 통상 1영업일 이내 안내해 드립니다.
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