지식산업센터 감정평가

같은 건물이나 인근 지식산업센터의 거래사례를 비교하는 거래사례비교법을 중심으로 산정하며, 임대되고 있는 경우 임대수익 자료가 있으면 수익방식의 시산가액을 합리성 검토에 참고할 수 있습니다.

지식산업센터는 구분소유 집합건물로, 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 따라 전유부분과 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교법으로 평가하는 것이 기본입니다. 같은 건물·비슷한 면적이라도 층·위치·층고·바닥하중·차량 진입 및 하역 여건·전용률·호실 사양·건물 내 지원시설 구성 등에 따라 호실별 가치가 달라지므로, 이러한 요인을 반영하는 것이 관건입니다.

비교 가능한 거래사례가 부족한 경우에는 위치·규모·사양이 유사한 지식산업센터의 거래사례를 검토하고, 필요한 경우 임대자료 등도 보조적으로 참고합니다. 최초 분양가격은 참고자료가 될 수 있지만, 평가시점의 시장 상황과 대상 호실의 조건이 달라진 경우 현재 시장가치와 차이가 날 수 있습니다.

입주할 수 있는 시설과 사용 용도가 법으로 정해져 있다는 점이 가장 큰 차이입니다(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의5).

입주할 수 있는 업종과 지원시설의 범위는 산업단지 안팎, 건축물 용도, 관리기관의 인정 여부 및 지원시설 면적 제한 등에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 용도·입주계약·관리규약과 함께 확인이 필요합니다.

또한 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하거나 그런 용도로 활용하려는 자에게 전부·일부를 양도·임대하는 행위가 제한되며(제28조의7), 위반 시 관할 시장·군수·구청장의 시정명령 또는 필요한 조치의 대상이 될 수 있습니다(제28조의8). 양도·임대 자체가 전면 금지되는 것은 아닙니다. 이러한 법령상 용도·입주 제한은 거래 가능 상대와 이용 범위에 영향을 줄 수 있으므로, 대상 호실의 실제 용도와 입주 가능 여부를 평가 과정에서 함께 검토합니다. 이러한 조건이 시장성이나 가치에 미치는 영향은 대상 건물과 거래시장에 따라 달라질 수 있습니다.

지식산업센터는 보유·이전·회계·세무 등 의뢰 목적에 따라 감정평가의 기준과 검토사항이 달라질 수 있습니다.

예를 들어 일반거래, 상속·증여, 특수관계인 거래, 자산재평가, 법인전환(현물출자), 소송 등 목적에 따라 평가 기준과 필요 서류가 달라집니다. 목적별 절차는 각 업무분야 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

한편 토지·건물을 함께 거래할 때의 부가가치세 안분은 평가 목적이라기보다 감정평가액을 활용하는 맥락으로, 건물 부가가치세 안분 감정평가에서 별도로 다룹니다.

이는 상속·증여 목적에 한정된 기준입니다. 국세청 「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가」 일괄고시 대상 여부는 건물의 공부상 용도와 실제 고시 대상 등재 여부를 개별 확인하며, 대상이 아니면 토지(개별공시지가)와 건물(국세청 계산방법에 따른 가액)을 합산해 판단합니다.

상속·증여재산의 감정가액을 시가로 인정받아 신고하려는 경우, 이렇게 산정한 기준시가가 10억 원 이하이면 감정기관 1곳의 감정가액도 인정될 수 있고, 10억 원을 초과하면 원칙적으로 둘 이상 감정기관이 평가한 감정가액의 평균을 적용합니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제6항). 구체적인 기준시가 체계와 감정기관 수 기준은 상속세·증여세 페이지에서 확인해야 합니다.

지식산업센터 지방세 감면은 설립자와 설립자로부터 최초 분양받은 중소기업 입주자에게 서로 다른 요건으로 적용됩니다. 설립자의 직접사용 또는 분양·임대 목적, 소재지, 취득 시점과 입주자의 직접사용 여부에 따라 감면율과 추징 요건이 달라집니다.

감면율·기한·요건은 개정으로 바뀔 수 있으므로 취득 시점의 현행 기준을 세무사와 확인하시기 바랍니다. 감정평가는 이 가운데 부동산 시가를 산정하는 부분을 담당합니다.

설립자는 취득 목적에 따라 착공·직접사용 또는 분양·임대 요건을 충족해야 하고, 최초 분양받은 중소기업 입주자는 직접사용 요건을 충족해야 합니다. 각 요건을 정당한 사유 없이 지키지 않거나 의무사용기간 전에 처분·용도변경하는 경우 감면세액이 추징될 수 있습니다. 설립자·입주자별 세부 요건은 아래에서 확인하실 수 있습니다.