토지(농지·임야·나대지) 감정평가

토지는 원칙적으로 공시지가기준법으로 평가합니다. 비교표준지를 선정한 뒤 시점수정, 지역요인·개별요인 비교와 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정합니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제14조는 토지를 감정평가할 때 공시지가기준법을 적용하도록 규정합니다. 법률상 적정한 실거래가를 기준으로 평가하는 경우에는 거래사례비교법을 적용하며, 주된 방법을 적용하기 곤란하거나 부적절한 경우 다른 방법의 적용 여부는 같은 규칙 제12조에 따라 별도로 판단합니다.

공시지가기준법으로 산정한 결과는 대상토지의 감정평가액입니다. 평가 목적과 기준시점에 따라 비교표준지와 대상 토지의 개별 조건을 검토해 도출합니다.

개별공시지가는 법령에 따라 과세 등 행정목적으로 산정·공시되는 지가이고, 감정평가액은 평가 목적과 기준시점에 따라 비교표준지와 대상 토지의 개별 조건 등을 검토해 산정한 가액입니다. 산정 목적과 적용 기준이 다르므로 두 금액에는 차이가 날 수 있습니다.

「부동산 가격공시에 관한 법률」상 표준지공시지가는 토지거래의 지표이자 감정평가법인등이 개별 토지를 감정평가할 때의 기준이 되고, 개별공시지가는 국세·지방세 부과 등 행정목적의 지가산정에 활용됩니다. 토지 평가의 관건은 용도지역·도로조건·형상 등 개별요인을 얼마나 정확히 반영하느냐에 있습니다.

→ 함께 읽기: 공시지가·기준시가·시가표준액의 차이

도로에 직접 접하지 않은 토지도 감정평가 대상이 될 수 있습니다. 다만 도로의 법적 지위와 출입 가능성, 이용상황, 지역·건축물 조건 등을 확인해 평가자료와 가치형성요인을 판단합니다.

건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 하지만, 건축법령상 예외와 일부 지역의 적용 제외가 있으므로 도로에 직접 접하지 않는다는 이유만으로 건축 불가라고 단정하지 않습니다. 인접지를 통한 도로 확보 가능성, 현황도로의 존재, 실제 이용 상황 등을 종합해 평가하며, 도로 개설이나 인허가 가능성은 현실적인 범위에서 검토하되 장래의 개발 여부를 단정하지는 않습니다.

토지의 현황과 권리관계를 알려 주시면 사전 검토 후 안내드립니다.

지목과 규제, 이용 상황에 따라 확인하는 사항이 달라집니다. 농지·임야·나대지는 각각 취득·전용, 공법상 제한, 현황이 다르므로 토지이용계획과 현황을 함께 확인해 평가합니다.

농지(전·답·과수원)는 취득 시 「농지법」상 농지취득자격증명 발급이 원칙이나 상속 등 예외가 있고, 농지전용 가능성 등 이용 가능성이 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 농지취득자격증명은 취득 자격에 관한 사항으로 감정평가와는 별개이며, 취득 가능 여부는 관할 기관에 별도로 확인하시기 바랍니다.

임야는 「산지관리법」상 보전산지(임업용산지·공익용산지)와 준보전산지로 구분되며, 개발 가능성은 산지구분만이 아니라 산지전용허가 기준·용도지역 등 여러 요인에 따라 달라집니다. 산지관리법상 산지구분과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지역은 별개의 제도이므로 함께 확인합니다.

'나대지'는 독립된 법정 지목이 아니라 일반적으로 건축물이 없는 토지 상태를 설명하는 용어로 사용됩니다. 구체적인 의미는 적용 법령과 문맥에 따라 달라질 수 있으므로 지목·현황·공법상 제한을 함께 확인하며, 나대지라는 이유만으로 즉시 건축할 수 있다고 단정하지 않습니다.

토지는 상속·증여, 특수관계인 거래, 자산재평가, 법인전환, 공익사업 보상 등 여러 목적으로 감정평가를 받습니다. 목적에 따라 평가 기준과 필요 서류가 달라지므로, 각 목적별 안내는 아래 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

상속·증여재산의 가액은 시가가 원칙이며, 시가를 산정하기 어려운 경우에 개별공시지가 등 보충적 평가방법의 적용 여부를 검토합니다. 개별공시지가는 시가와 선택 가능한 병렬 항목이 아닙니다. 상속·증여세상 유사재산의 범위와 시가 적용 요건, 필요한 감정기관 수 기준은 상속세·증여세 페이지에서 별도로 확인해야 합니다.