토지건물과 집합건물(구분건물)은 무엇이 어떻게 다른가요?

토지와 그 위의 건물이 각각 별개의 부동산으로 등기·거래·평가되는 유형입니다. 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 한 사람이 통째로 소유한 일반 꼬마빌딩 등이 여기에 해당합니다. 일반건축물대장에 등재되며, 토지와 건물을 각각 평가해 합산하는 방식이 기본입니다.

한 동의 건물을 여러 개의 독립된 호실로 나누어 각각 소유하는 유형으로, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받습니다. 아파트, 다세대·연립주택, 오피스텔, 구분상가, 지식산업센터 등이 해당합니다. 각 호실은 전유부분(독립 공간), 공용부분(복도·계단 등), 대지사용권으로 구성되며, 집합건축물대장에 등재되고 호실 단위로 구분등기됩니다. 대지사용권과 건물이 분리되지 않고 한 덩어리로 거래·평가됩니다.

평가 방법 자체가 갈립니다. 토지건물은 토지와 건물을 각각 평가해 합산하는데, 토지는 공시지가기준법을, 건물은 원가법을 주된 방법으로 적용합니다. 반면 집합건물은 전유부분·공용부분·대지사용권을 하나로 묶어 거래사례비교법을 주된 방법으로 일괄 평가합니다. 「감정평가에 관한 규칙」도 토지는 공시지가기준법(제14조), 건물은 원가법(제15조), 구분소유권 대상 건물부분과 대지사용권의 일괄평가는 거래사례비교법(제16조)을 정하고 있습니다.

이러한 평가 방법의 차이는 「감정평가에 관한 규칙」이 정한 물건별 주된 평가방법에 따른 것입니다. 비교 가능한 거래사례의 존재 여부는 대상 물건의 개별성과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 집합건물을 일괄평가한 가액도 합리적 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분해 표시할 수 있습니다. (물건·목적에 따라 수익환원법 등 다른 방법을 함께 검토해 조정하기도 합니다.)

공시가격은 감정평가와 다른 축으로 갈립니다. 감정평가가 '토지건물이냐 집합건물이냐'로 방법이 나뉜다면, 공시가격은 '주택이냐, 비주거용이냐, 순수 토지냐'로 산정 단위가 나뉩니다.

주택은 단독주택이든 공동주택이든 토지와 건물을 하나로 묶은 주택가격으로 공시됩니다. 단독주택은 개별주택가격, 아파트·다세대 같은 공동주택은 공동주택가격으로, 모두 토지+건물 일괄 산정입니다. 그래서 단독주택은 감정평가에서는 토지(공시지가기준법)와 건물(원가법)을 따로 평가하지만, 공시가격은 토지·건물을 하나로 묶어 산정한다는 점이 다릅니다.

순수 토지(나대지 등)는 개별공시지가로 공시됩니다.

비주거용 부동산은 국세와 지방세가 각각의 체계 안에서 토지와 건물을 산정합니다. 국세(기준시가)는 토지는 개별공시지가로, 건물은 국세청 건물 기준시가로 산정하고, 지방세(시가표준액)는 토지는 개별공시지가(토지 시가표준액)로, 건물은 지자체가 산정한 건물 시가표준액으로 산정합니다. 다만 국세청이 일괄고시하는 오피스텔·일정 규모 이상 상업용 건물은 국세에서 예외적으로 토지+건물을 묶은 국세청 기준시가로 산정됩니다.

이처럼 같은 단독주택이라도 감정평가(분리)와 공시가격(일괄)의 산정 단위가 다를 수 있습니다. 어떤 공시가격이 어떻게 정해지는지는 공시가격·기준시가·시가표준액은 무엇이 어떻게 다른가요?에서, 비주거용의 산정이 더 복잡한 이유는 비주거용 부동산은 왜 기준시가와 시가표준액이 다를까요?에서 다룹니다.

핵심 기준은 한 건물을 호실별로 나눠 따로 소유할 수 있는가입니다. 건축물대장이 집합건축물대장이고 호수별로 소유권이 나뉘어(구분등기) 있으면 집합건물, 일반건축물대장이면 토지건물로 보면 됩니다. 집합건물은 대지사용권이 등기부에 대지권으로 표시되어 있는 경우가 일반적입니다. 같은 다세대·다가구라도 다세대주택은 세대별로 구분등기되는 공동주택(집합건물)이고, 다가구주택은 한 사람이 통째로 소유하는 단독주택(토지건물)이라는 점이 대표적인 혼동 지점입니다.