공시가격·기준시가·시가표준액은 무엇이 어떻게 다른가요?

토지와 주택에서는 하나의 공시가격(개별공시지가·주택공시가격)이 국세상 기준시가와 지방세상 시가표준액에 공통으로 활용되어, 이 범위에서는 세 이름이 사실상 같은 값을 가리킵니다. 반면 비주거용 건물(상가·오피스텔 건물 등)은 주택과 같은 통합 공시가격 체계가 없으며, 국세와 지방세에서 서로 다른 산정체계를 적용할 수 있습니다.

즉 세 가격은 '공통 원천에서 나온 하나의 값'이 아니라, 대상이 토지·주택인지 비주거용 건물인지에 따라 적용 방식이 달라지는 서로 다른 가격 기준입니다.

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시되는 가격입니다. 토지는 공시지가(표준지공시지가·개별공시지가), 주택은 주택공시가격(표준주택가격·개별주택가격, 공동주택가격)으로 공시됩니다. 국세와 지방세, 각종 부담금 산정 등 광범위하게 활용되는 기준 가격입니다. 이 가운데 표준지공시지가는 감정평가법인등의 조사·평가 절차를 거쳐 산정되므로, 감정평가와 직접 맞닿아 있는 영역입니다.

「소득세법」·「상속세 및 증여세법」 등에 따라 국세(양도소득세·상속세·증여세 등)를 부과할 때 활용하는 가격 기준입니다. 토지와 주택은 공시지가·주택공시가격을 활용합니다. 비주거용 건물은 해당 연도 국세청 고시 대상 여부와 물건의 유형에 따라 토지·건물 일괄고시 또는 토지와 건물의 분리산정 구조가 적용됩니다.

「지방세법」에 따라 지방세(취득세·재산세 등)를 부과할 때 활용하는 가격 기준입니다. 토지와 주택은 공시가격을 활용하고, 주택 외 일반 건축물은 지방세법령과 산정기준에 따라 별도로 산정된 건축물 시가표준액을 사용합니다.

이 세 가지는 서로 관련되지만 같은 개념이 아닙니다. 실제 거래가격은 개별 거래에서 실제 성립한 가격이고, 시장가치는 통상적인 시장에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액으로 감정평가 기준에 따라 판단합니다(「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호). 세법상 시가는 관련 세법이 정한 평가기준일과 인정 요건에 따라 별도로 판단되는 가액입니다.

이들은 앞의 공시가격·기준시가·시가표준액과도 같은 개념이 아닙니다. 상속·증여를 신고할 때 세법상 시가로 인정받기 위한 감정평가, 담보평가, 보상·경매 등에서 확인하는 가액은 과세 기준 가격과 구분됩니다. 과세 기준 가격과 실제 거래가격의 차이는 물건 유형·지역·시점 및 시장 여건에 따라 달라질 수 있습니다.

• 주택·토지 공시가격: 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)

• 오피스텔·상업용 건물, 건물 기준시가: 국세청 홈택스에서 '기준시가' 검색

• 건축물 시가표준액: 위택스(wetax.go.kr, 서울 외) / 서울은 이택스(etax.seoul.go.kr)