비주거용 부동산은 왜 기준시가와 시가표준액이 다를까요?

토지와 주택은 개별공시지가·주택공시가격을 국세상 기준시가와 지방세상 시가표준액에 공통으로 사용하며, 이 범위에서는 값이 같습니다. 하나의 공시가격이 국세와 지방세의 기준을 겸하는 구조입니다.

반면 비주거용 부동산(상가·오피스텔 건물 등)은 주택처럼 통합된 공시가격 제도가 없습니다. 그래서 국세는 국세청이 산정한 기준시가를, 지방세는 지방자치단체가 산정한 시가표준액을 각각 적용하게 되어 두 값이 서로 다를 수 있습니다.

국세 기준시가는 해당 연도 고시 대상 여부와 물건의 등기·유형에 따라 일괄고시 또는 토지·건물 분리산정 구조가 적용될 수 있습니다.

국세청이 해당 연도 고시 대상으로 정한 오피스텔·상업용 건물은 토지와 건물의 기준시가가 하나로 일괄 고시됩니다(상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호). 그 밖의 일반 통건물은 토지(개별공시지가, 제1호)와 건물(국세청 「건물 기준시가 계산방법」, 제2호)을 각각 산정한 뒤 합산합니다. 대상 지역과 규모는 연도별 고시에서 확인해야 합니다.

2026년 1월 1일 정기고시 기준으로, 오피스텔은 전국이 고시대상이며 상업용 건물은 수도권·5대 광역시·세종특별자치시에 소재한 연면적 3,000㎡ 또는 100개호 이상인 물건이 고시대상입니다. 이 지역·규모 기준은 법률에 고정된 요건이 아니라 연도별 국세청 고시에 따라 달라질 수 있으므로, 적용 시점의 고시를 확인해야 합니다.

기준시가·시가표준액과 세법상 시가는 서로 다른 개념입니다. 신고에 적용할 재산가액과 감정평가 필요 여부는 적용 가능한 시가 자료와 개별 사실관계를 확인해 판단해야 합니다.