상속·증여 신고, 기준시가와 감정평가 중 무엇을 택할까 — 판단 기준

감정평가를 받지 않고 공시가격 등 정해진 기준값으로 신고하는 방법입니다. 물건 유형에 따라 아파트·다세대·연립은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가, 오피스텔·상업용은 국세청 기준시가가 기준이 됩니다. 이 값과 실제 거래가격의 차이는 물건·지역·시점에 따라 다를 수 있으며, 신고되는 가액은 적용되는 기준에 따라 달라집니다. 각 가격이 어떻게 다르고 어디에 쓰이는지는 공시가격·기준시가·시가표준액은 무엇이 어떻게 다른가요?에서, 신고 절차와 법적 근거는 상속세 감정평가·증여세 감정평가 페이지에서 다룹니다.

가능성이 있습니다. 국세청은 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조에 따라, 추정시가와 보충적 평가액(기준시가)의 차이가 5억 원 이상이거나 비율로 10% 이상이면 감정평가를 의뢰해 가액을 다시 산정할 수 있습니다. 이 차이 기준은 종전 10억 원에서 2025년부터 5억 원으로 낮아졌고, 대상도 비주거용 부동산에서 주택 등 사실상 모든 부동산으로 확대되었습니다(2024년 12월 발표, 2025년 시행). 따라서 시세와 기준시가의 괴리가 큰 물건일수록 사후 재산정 가능성을 함께 고려하는 것이 안전합니다. 이 사업이 해마다 어떻게 확대되어 왔는지는 2025년 국세청 감정평가 사업 확대, 무엇이 달라졌나요?에서 정리합니다.

감정평가를 받아 신고하는 경우 감정가액을 신고 자료로 제출할 수 있습니다. 해당 감정가액의 세법상 인정 여부와 사후 재산정 가능성은 평가 시점과 관련 법정 요건에 따라 달라집니다. 신고에 적용되는 가액에 따라 상속세·증여세와 향후 양도소득세가 달라질 수 있으며, 감정가액·신고가액·양도소득세상 취득가액은 자동으로 동일하지 않습니다. 실제 세액에 미치는 영향은 취득 경위·신고 내용·관련 세법에 따라 세무 전문가가 판단합니다. 감정평가법인등은 부동산의 가액을 평가하고 그 산정 근거를 제시하며, 세액 비교와 세무 판단은 세무사·회계사 등 세무 전문가의 영역입니다.

무엇과 비교하느냐에 따라 다릅니다. 기준시가(공시가격)와 비교하면 감정평가액이 더 높은 경우가 많지만, 실제 신고 단계에서 시가로 인정되는 다른 기준과 비교하면 감정평가액이 더 낮게 나오는 경우가 있습니다. 아파트 등 공동주택은 법정 요건을 충족하는 유사매매사례가액이 있는지 확인합니다. 비주거용 부동산은 적용 가능한 매매·감정 등의 시가 자료와 함께 국세청 감정평가 대상 선정 가능성도 별도로 확인할 수 있습니다. 이때 감정평가액이 이보다 낮게 산정되면 신고에 적용되는 가액이 달라질 수 있으며, 실제 세액에 미치는 영향은 신고 내용과 관련 세법에 따라 세무 전문가가 판단합니다.

예를 들어 단지 내 거래가 높게 형성된 아파트라면, 감정평가액이 그 유사 거래가액보다 낮게 나올 경우 그 차이만큼 신고가액을 낮출 여지가 생깁니다. 유사 거래가액이 어떻게 시가가 되는지는 아파트 상속·증여, 단지 내 유사 거래가액은 어떻게 시가가 되나요?에서 자세히 다룹니다. 다만 평가액이 어느 수준으로 나올지는 물건·시점·거래 사례에 따라 달라 미리 단정할 수 없고, 어떤 가액이 시가로 인정되는지(시가 간 우선순위)는 사안별 세무 판단이 함께 필요합니다.

감정평가 필요 여부는 적용 가능한 시가 자료, 대상 재산의 유형과 신고 목적 등 개별 사실관계를 확인해 판단합니다. 대상 물건과 평가 목적을 확인한 뒤 예상 수수료와 일정을 안내하며, 감정평가 비용 안내(수수료 계산기)에서 기준 수수료를 확인할 수 있습니다.

한쪽이 항상 유리하다고 말하기는 어렵고, 아래 요소를 함께 검토해 결정하는 것이 일반적입니다.

첫째, 적용 가능한 시가 자료입니다. 법정 요건을 충족하는 매매·감정 등의 가액이 있는지 먼저 확인합니다.

둘째, 제72조의 차이 기준(5억 원 또는 10%)에 근접하는지입니다. 추정 시세와 기준시가의 차이가 이 기준에 가깝다면 국세청 감정평가 대상이 될 가능성을 염두에 두게 됩니다.

셋째, 물건 유형입니다. 물건 유형에 따라 비교 가능한 거래사례의 존재 여부가 다르며, 기준시가와 실제 거래가격의 차이도 물건·입지·시점 및 시장 여건에 따라 달라질 수 있습니다.

넷째, 평가기간을 맞출 수 있는지입니다. 상속은 상속개시일 전후 각 6개월, 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월 이내에 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 들어와야 합니다.

다섯째, 향후 양도 계획입니다. 가까운 시일에 양도가 예정되어 있다면 취득가액과의 관계를 함께 보는 것이 좋습니다(구체적 세액은 세무 전문가와 상담).

여섯째, 평가기관 수와 예상 비용입니다. 기준시가와 재산 유형에 따라 필요한 평가기관 수가 달라질 수 있으며, 수수료와 일정은 대상 물건·평가 범위·자료 여건에 따라 확인해야 합니다. 감정평가 수수료의 공제 조건과 적용 방식은 감정평가 수수료는 어떤 조건에서 얼마나 공제되나요?에서 정리합니다.