2025년 국세청 감정평가 사업 확대, 무엇이 달라졌나요?

상속·증여 재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 시가를 확인하기 어려우면 공시가격 등 보충적 평가방법(기준시가)으로 신고할 수 있습니다. 기준시가와 실제 거래가격은 차이가 날 수 있으며, 그 차이가 큰 부동산을 중심으로 국세청이 둘 이상의 감정기관에 의뢰해 감정평가를 실시하고, 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정가액을 시가로 보아 과세하는 것이 이 사업입니다. 신고 방법 자체의 판단 기준은 상속·증여 부동산, 기준시가로 신고할까 감정평가를 받을까?에서, 절차와 법적 근거는 상속세 감정평가·증여세 감정평가 페이지에서 다룹니다.

크게 두 가지가 달라졌습니다. 첫째, 대상이 넓어졌습니다. 종전에는 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산과 나대지가 중심이었으나, 2025년부터 초고가 아파트·단독주택 등 주거용 부동산이 대상에 추가됐습니다. 둘째, 선정 기준이 완화됐습니다. 추정시가와 신고가액(보충적 평가액)의 차이를 보는 기준이 종전 10억 원에서 5억 원으로 낮아졌습니다(국세청 훈령 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조). 국세청은 개정 규정을 2025년 1월 1일 이후 상속세·증여세 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 적용한다고 안내했습니다.

보충적 평가방법(기준시가)으로 신고한 부동산 가운데, 추정시가와 신고가액의 차이가 큰 물건이 중심입니다. 현행 국세청 훈령은 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 5억 원 이상이거나 그 차이 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정할 수 있도록 정하고 있습니다(제72조 제2항). 다만 이는 자동 선정 기준이 아니라 재량적 선정 기준이며, 개별 대상 선정 여부와 구체적인 운영 방식은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 2025년부터는 주거용 부동산도 대상에 포함되었으나, 대상 여부는 물건별 사정에 따라 달라집니다. 어떤 가격끼리 비교되는지는 공시가격·기준시가·시가표준액은 무엇이 어떻게 다른가요?에서 정리합니다.

국세청이 직접 산정하기 전에 납세자가 자발적으로 감정평가를 받아 신고하는 사례가 늘고 있습니다. 국세청 보도참고자료에 따르면 꼬마빌딩의 자발적 감정평가 신고 비율은 2020년 9.0%에서 2024년 24.4%로 높아졌습니다(국세청 상속증여세과 보도참고자료, 2024.12.3.). 이 수치는 꼬마빌딩을 대상으로 한 국세청 발표 자료의 값입니다. 상속·증여재산의 감정평가 수수료는 관련 법정 요건을 충족하는 경우 합계 500만원 한도에서 공제될 수 있습니다. 구체적인 공제 여부는 비용 부담 사실과 신고 내용을 기준으로 확인해야 합니다. 공제 조건은 감정평가 수수료는 어떤 조건에서 얼마나 공제되나요?에서 다룹니다.

이 사업의 근거 규정과 감정가액의 시가 적용을 둘러싼 법적 다툼은 이어지고 있습니다. 시행령 규정을 무효로 본 하급심 판결이 있었으나, 대법원은 2026년 4월 해당 시행령 단서를 모법의 위임 범위를 벗어난 무효 규정으로 볼 수 없다고 판단했습니다(대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499). 또한 평가기간 밖에서 작성된 감정가액도 요건을 충족하면 시가로 인정될 수 있다고 보면서도, 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점은 과세관청이 증명해야 한다고 판시했습니다(대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780). 실제 이 사건에서는 그 요건이 충족되지 않아 감정가액을 시가로 인정하지 않은 원심 결론이 유지됐습니다. 따라서 기준시가로 신고한 부동산이 사후 감정평가 대상이 될 가능성은 고려해야 하지만, 감정가액이 언제나 그대로 시가로 인정되는 것은 아니며 평가시점·가격변동·감정자료의 신뢰성 등 개별 요건을 따져야 합니다. 개별 사건의 결론은 사안마다 다를 수 있습니다. 본 칼럼의 수치와 기준은 2025~2026년 시점의 것으로, 신고 전에는 최신 기준을 다시 확인하시는 것이 안전합니다.