법원 경매 감정평가

부동산 경매에서 최저매각가격의 기준을 정하기 위해 법원이 감정인에게 의뢰하는 평가입니다. 민사집행법 제97조 제1항은 법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하도록 규정합니다. 즉 평가를 의뢰하고 가격을 결정하는 주체는 법원이며, 감정인은 법원의 평가명령에 따라 평가를 수행합니다. 의뢰인이 비용을 내고 받는 일반적인 감정평가와 달리, 경매 감정평가는 법원이 선정한 감정인이 수행한다는 점이 특징입니다.

감정인이 부동산을 평가하면, 법원이 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 통상 첫 매각기일의 최저매각가격은 감정평가액과 같게 정해지는 경우가 많습니다. 다만 법원은 감정인의 평가액에 구속되지 않으며, 평가액을 참작하여 최저매각가격을 결정합니다. 감정평가는 토지와 건물 등 경매 대상 부동산의 가치를 평가하는 것이고, 그 가격이 그대로 낙찰가가 되는 것은 아닙니다.

반드시 같지는 않습니다. 감정가는 평가명령이 이루어진 시점을 기준으로 산정되며, 실제 매각까지는 상당한 기간이 걸리는 경우가 많습니다. 그 사이 시세가 오르거나 내려도 감정가에는 반영되지 않으므로, 감정가와 현재 시세 사이에 차이가 생길 수 있습니다. 따라서 경매에 참여할 때는 감정가만 보지 말고, 입찰 전에 현재 시세를 별도로 조사하는 것이 안전합니다.

매각기일에 입찰자가 없어 유찰되면, 법원은 최저매각가격을 낮춰 다음 매각기일을 정합니다(민사집행법 제119조). 이때 낮추는 비율(유찰 저감률)은 법령에 수치가 정해져 있지 않고 법원·사건에 따라 다르며, 실무관행상 직전 가격의 20퍼센트 또는 30퍼센트씩 낮춥니다. 예를 들어 감정가 5억 원인 주택이 20퍼센트 저감 법원에서 한 번 유찰되면 다음 최저매각가격은 4억 원, 다시 유찰되면 3억 2천만 원이 됩니다. 유찰이 거듭되면 가격은 더 낮아질 수 있지만, 그만큼 권리관계나 물건 자체에 문제가 있을 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

대상 부동산의 표시와 평가액, 위치·이용 상황, 물건의 현황 등이 담깁니다. 토지·건물의 면적과 구조, 주변 환경, 평가 방법과 산출 근거 등이 기재되며, 등기되지 않은 제시외 건물이나 종물의 포함 여부도 평가서에 표시됩니다. 감정평가서는 집행관이 작성하는 현황조사보고서, 법원이 작성하는 매각물건명세서와 함께 경매의 기본 서류로, 매각기일 전에 법원에 비치되어 누구든지 열람할 수 있습니다.

반영되지 않습니다. 경매 감정평가는 부동산 자체의 가치를 평가하는 것이고, 임차인의 대항력이나 보증금, 선순위 권리 같은 권리관계 분석(이른바 권리분석)이나 배당 문제는 감정평가의 영역이 아닙니다. 인수해야 할 권리가 있는지 등은 매각물건명세서와 현황조사보고서, 등기사항증명서 등을 통해 입찰자가 별도로 확인해야 합니다. 감정가가 높다고 해서 인수 부담이 없는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.

퍼스트감정평가법인은 국토교통부 인가(제108호) 감정평가법인으로, 법원의 평가명령에 따라 부동산 경매 감정평가 업무를 수행하고 있습니다. 경매 감정평가는 매각의 기준이 되는 가격을 산정하는 만큼 평가의 객관성과 정확성이 특히 중요한 분야로, 법원이 정한 절차에 따라 의뢰받은 평가를 처리하고 있습니다. 법인 개요·사무소·구성원 안내는 회사소개 페이지를 참고해 주세요.