보상(공익사업) 감정평가

공익사업에 편입되는 토지·건물 등의 보상액을 토지보상법에 따라 산정하는 감정평가입니다. 사업시행자는 보상액을 정하기 전에 감정평가법인등에게 평가를 의뢰해야 하며(토지보상법 제68조), 그 평가 결과를 기준으로 보상금이 결정됩니다. 일반적인 시가 감정평가와 달리, 보상평가는 토지보상법령이 정한 산정 기준과 절차를 따른다는 점이 특징입니다.

공시지가를 기준으로, 해당 공익사업으로 발생한 개발이익을 제외하고 산정합니다. 토지의 보상액은 표준지공시지가를 기준으로 하되 시점·지역·개별요인 등을 보정하여 정하며(토지보상법 제70조), 가격시점은 협의에 의한 경우 협의 성립 당시, 재결에 의한 경우 수용·사용 재결 당시를 기준으로 합니다(제67조 제1항). 또한 해당 공익사업의 시행으로 지가가 오른 부분, 즉 개발이익은 보상액에서 배제됩니다(제67조 제2항). 이는 그 개발이익이 토지소유자의 노력이 아니라 사업시행으로 발생한 것이라는 취지로, 헌법재판소도 정당한 보상 원칙에 어긋나지 않는다고 판단한 바 있습니다.

보상 감정평가는 원칙적으로 감정평가법인등 3인이 평가하며, 시·도지사와 토지소유자가 모두 추천하지 않거나 어느 한쪽만 추천한 경우에는 2인을 선정합니다(토지보상법 제68조 제1항). 보상액은 선정된 복수 평가법인의 평가 결과를 기준으로 산정됩니다.

네. 토지보상법 제68조는 사업시행자가 감정평가법인등 3인을 선정하도록 하면서, 시·도지사와 토지소유자도 평가법인을 추천할 수 있도록 정하고 있습니다. 시·도지사와 토지소유자는 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 평가법인을 추천할 수 있으며(제68조 제2항, 같은 법 시행령 제28조), 이때 한국감정평가사협회에 추천에 필요한 자료를 요청할 수 있습니다. 다만 토지소유자 추천에 따른 평가는 제도상 인정되는 절차의 하나이며, 실제로는 사업시행자가 선정하는 방식으로 진행되는 경우가 일반적입니다. ㈜퍼스트감정평가법인도 토지소유자 추천에 따른 보상 감정평가를 수행하고 있습니다.

사업시행자가 보상 협의를 거쳐 토지소유자와 보상계약을 체결하는 단계입니다. 사업시행자는 감정평가 결과를 바탕으로 보상액을 제시하고, 토지소유자와 협의가 성립되면 계약을 체결합니다(토지보상법 제16조·제17조, 사업인정 이후에는 제26조 준용). 협의 단계에서 제시된 보상액에 동의하면 그 금액으로 보상이 마무리되며, 동의하지 않으면 다음 단계인 수용재결로 넘어갑니다.

사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해 수용재결로 보상액이 다시 정해집니다. 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 사업인정고시일부터 일정 기간 내에 재결을 신청하며(토지보상법 제28조), 토지수용위원회가 보상액과 수용 여부를 재결합니다(제34조). 절차가 지연될 경우 토지소유자는 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청해야 합니다(제30조). 수용재결 단계에서는 새로 의뢰된 감정평가를 토대로 보상액이 산정됩니다.

이의신청 또는 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 수용재결에 불복하는 토지소유자는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있으며(토지보상법 제83조), 중앙토지수용위원회는 재결이 위법·부당하다고 인정하면 보상액을 변경할 수 있습니다(제84조). 이의신청은 임의적 절차이므로 거치지 않고 곧바로 행정소송을 제기할 수도 있습니다. 행정소송은 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거친 경우에는 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기하며, 보상금의 증액을 다투는 경우에는 사업시행자를 상대로 보상금증감청구소송을 제기합니다(제85조). 이의신청이나 소송은 사업의 진행이나 수용 자체를 정지시키지는 않습니다.

퍼스트감정평가법인은 국토교통부 인가(제108호) 감정평가법인으로, 한국감정평가사협회의 추천·배정 절차를 통해 공익사업 보상 감정평가 업무를 수행하고 있습니다. 보상평가는 평가의 객관성과 중립성이 특히 중요한 분야이므로, 협회 배정 등 공정한 절차에 따라 의뢰받은 보상평가를 처리하고 있습니다. 법인 개요·사무소·구성원 안내는 회사소개 페이지를 참고해 주세요.