특수관계인 거래 감정평가

특수관계인 간 거래는 인위적으로 가격을 정해 조세를 회피할 수 있다는 점에서 세법이 더 엄격하게 봅니다. 거래가격이 시가라는 점에 대한 1차 소명 책임은 납세자에게 있으며, 감정평가는 그 시가를 객관적으로 뒷받침하는 자료가 됩니다.

과세관청은 특수관계인 간 거래가격이 시가와 크게 차이 나면 그 거래를 부당행위로 보아 시가를 기준으로 세금을 다시 계산할 수 있습니다(부당행위계산부인). 따라서 거래 당시의 시가를 객관적으로 뒷받침할 자료를 마련해 두는 것이 중요합니다.

특수관계인 거래의 시가는 ① 제3자 간 일반적 거래가격 → ② (불분명한 경우) 감정평가법인의 감정가액 → ③ 상증세법 보충적 평가방법 순으로 적용합니다(법인세법 제52조·시행령 제89조 제2항). 핵심은 감정가액이 유사매매사례가액·공시가격에 우선한다는 점입니다.

본건에 대한 감정평가를 받지 않으면, 같은 단지의 과거 거래가격 등 유사매매사례가액이 시가로 적용될 수 있습니다. 특히 시장이 하락한 상황에서는 과거 고점 거래가액이 현재 시세보다 높게 남아 있어, 이를 시가로 적용받으면 세 부담이 커질 수 있습니다.

본건 감정평가는 거래 당시의 시장 상황을 반영한 객관적 시가를 제시하여, 이러한 위험을 줄이는 역할을 합니다.

특수관계인 부동산 거래에는 매수인의 취득세, 매도인의 양도세가 발생하고, 저가 거래로 볼 경우 매수인에게 증여세가 추가될 수 있습니다. 감정평가는 각 세목에서 판단 기준이 되는 시가를 객관적으로 입증하는 자료가 됩니다.

증여세는 차이 기준이 30%로 취득·양도세(5%)보다 완화돼 있는 반면, 취득세·양도세의 기준은 더 엄격합니다. 시가를 어디로 보느냐가 전체 세 부담을 좌우합니다.

부당행위계산은 거래 당시를 기준으로 시가를 판단합니다. 양도소득세에서 시가로 인정되는 감정가액은 양도일(취득일) 전후 각 3개월 이내에 작성된 것이어야 합니다(소득세법 시행령 제167조 제5항).

양도세는 거래일 전후 각 3개월, 취득세·증여세는 전 6개월부터 후 3개월을 적용합니다. 세목별 적용기간이 다르므로, 각 세목의 인정기간을 함께 확인해 진행합니다. 이 기간을 벗어난 사후 감정의 시가 인정 여부는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

거래 당사자 구성에 따라 다릅니다. 개인이 포함된 거래는 원칙적으로 2곳의 평균 감정가액이 필요하며(기준시가 10억원 이하는 1곳 가능), 법인 간 거래는 1곳으로도 가능합니다.