구분상가(집합상가) 감정평가

건물의 전유·공유부분과 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교법을 적용하고, 층별·위치별 효용요인을 반영합니다. 임대수익 자료 등을 활용할 수 있는 경우에는 수익방식에 따른 시산가액을 산출해 거래사례비교법으로 산정한 시산가액의 합리성을 검토할 수 있습니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제16조와 「감정평가 실무기준」은 구분소유 부동산을 건물(전유부분·공유부분)과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법으로 감정평가하도록 하며, 이때 층별·위치별 효용요인을 반영합니다. 감정평가액은 합리적 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있습니다.

임대수익이 가치형성에 중요한 상업용 물건에서는 수익방식에 따른 별도의 시산가액을 산출해 거래사례비교법에 따른 시산가액의 합리성을 검토하고(제12조 제2항), 합리적이지 않다고 판단되는 경우에는 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있습니다(제12조 제3항). 특정 방식을 항상 적용하거나 각 시산가액을 기계적으로 합산·평균하지는 않습니다.

같은 건물 안에서도 층·위치·접근성·가시성 등의 조건에 따라 효용과 가치 차이가 반영될 수 있기 때문입니다.

주출입구와의 거리, 층, 전면·후면 또는 코너 위치, 접근 동선과 가시성 등의 조건에 따라 호실별 효용이 달라질 수 있습니다. 각 조건의 영향과 정도는 상권·건물 구조·업종 적합성 등 개별 특성에 따라 다르게 판단됩니다.

권리금은 구분상가 소유권 가치와 별개이며 부동산 감정평가액에 자동 포함되지 않습니다. 의뢰 목적이나 분쟁·손해액 산정 등의 필요에 따라 별도로 감정평가할 수 있으며, 영업권과 동일한 개념은 아닙니다.

구분상가 감정평가는 부동산(소유권)의 가치를 산정하는 것이고, 권리금은 상가에서 영업을 하거나 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도·이용대가로 주고받는 금전입니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3).

권리금은 「상가건물 임대차보호법」 제10조의7과 「감정평가 실무기준」에 따라 별도의 감정평가 대상이 될 수 있으며, 유형·무형 재산별로 개별 평가하는 것을 원칙으로 합니다. 권리금의 무형 요소나 영업권 평가가 별도로 필요한 경우에는 무형자산 감정평가 안내를 함께 확인할 수 있습니다.

구분상가 거래에서 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에는 관련 법령에 따른 안분 기준이 적용될 수 있습니다. 시행령이 정한 기간 내 감정평가가액의 존재 여부와 개별 조건에 따라 건물분 공급가액이 달라질 수 있습니다.

「부가가치세법 시행령」 제64조는 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 비례하여 안분하되, 시행령이 정한 기간 내 감정평가가액이 있는 경우에는 그 감정평가가액에 비례하여 안분하도록 합니다. 안분 요건·순서와 적용 조건 등 상세한 내용은 건물 부가가치세 안분 감정평가에서 확인할 수 있습니다.

구분상가는 개별 사안에 따라 상속세·증여세 신고, 특수관계인 거래 검토, 자산재평가, 토지·건물 공급가액 안분 등의 목적으로 감정평가가 활용될 수 있습니다.

목적에 따라 평가 기준과 필요 서류가 달라집니다. 상속·증여재산의 감정기관 수 기준·기준시가 체계 등은 상속세·증여세 페이지에서 별도로 확인해야 합니다.