분양권·입주권 감정평가
분양권·입주권 감정평가는 완공된 부동산이 아니라 장차 주택 등을 취득할 수 있는 권리(분양권·조합원입주권)의 객관적인 가치를 감정평가법인등이 산정하고, 이를 통해 시가를 확인하는 절차로, 권리라는 성격 때문에 확인해야 할 자료와 상속·증여 등 세무 신고 기준에 일반 부동산과 다른 점이 있습니다.
핵심 요약
분양권·입주권 감정평가를 검토할 때 먼저 확인할 항목입니다.
평가 대상
완공된 부동산이 아니라 장차 주택 등을 취득할 수 있는 권리인 분양권·조합원입주권의 객관적인 가치를 평가합니다.
권리 구분
분양권과 조합원입주권은 권리가 발생하는 절차와 확인해야 할 자료가 서로 다릅니다.
주요 확인자료
분양계약서, 납입내역, 권리변동 자료, 관리처분계획과 조합원별 권리가액 자료 등을 권리 유형과 평가 목적에 맞게 확인합니다.
가치형성요인
납입 현황, 사업 진행 단계, 대상 주택의 조건, 거래 가능한 권리의 시세와 프리미엄 등을 종합적으로 검토합니다.
목적별 적용
상속·증여, 일반거래, 소송 등 평가 목적에 따라 적용 법령과 필요한 자료가 달라질 수 있습니다.
※ 대상 권리의 종류·사업 진행 단계와 평가 목적에 따라 적용 방법과 검토사항이 달라질 수 있습니다.
분양권·입주권은 상속·증여할 때 어떻게 평가하나요?
상속·증여재산은 평가기준일 현재의 시가가 원칙이며, 법정 요건을 갖춘 감정가액 등이 시가로 인정될 수 있습니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 세법이 정한 보충적 평가방법으로 평가합니다.
여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 통상 성립된다고 인정되는 금액으로, 매매사례가액이나 서로 다른 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균 등이 이에 해당합니다. 분양권·입주권도 이 원칙이 같게 적용되며, 감정평가는 프리미엄을 포함한 권리의 가치를 반영해 시가를 확인하는 방법 중 하나로, 법정 요건을 갖추면 시가로 인정될 수 있습니다.
시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조 제3항·시행령 제51조 제2항이 정한 보충적 평가방법으로 평가합니다. 이때에도 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 함께 반영합니다. 권리 유형별 구체적인 산식은 아래 평가액 산정에서 정리합니다.
분양권과 조합원입주권은 무엇이고 어떻게 다른가요?
두 권리 모두 완공 후 주택 등을 취득할 수 있는 권리이지만, 권리가 생기는 절차가 다릅니다.
분양권은 분양계약 등에 따라 장래 주택을 취득할 수 있는 지위입니다. 주택 청약에 당첨되거나 분양계약을 체결하여 취득하며, 시행사·건설사와의 공급계약상 지위에 해당합니다.
조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」상 관리처분계획 인가 등 법정 요건에 따라 취득한, 입주자로 선정된 지위입니다. 재건축·재개발 등 정비사업에서 조합원이 종전에 보유하던 부동산을 바탕으로 새로 지어지는 주택을 받을 수 있는 권리입니다.
세법상 두 권리 모두 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 다루어질 수 있으나, 확인해야 할 자료와 적용 조문에 차이가 있습니다. 대상 권리가 분양권인지 조합원입주권인지, 사업이 어느 단계에 있는지에 따라 검토 자료와 평가구조가 달라집니다.
분양권·입주권의 평가액은 어떻게 산정되나요?
시가가 있으면 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 세법이 권리 유형별로 정한 보충적 평가방법을 적용합니다. 분양권과 조합원입주권의 산식이 서로 다릅니다.
시가를 산정하기 어려운 경우의 보충적 평가구조
권리 유형에 따라 합산하는 요소가 다르며, 두 경우 모두 프리미엄 상당액을 함께 반영합니다.
분양계약 등으로 취득한 권리
평가기준일까지 납입한 금액
＋ 평가기준일 현재 프리미엄 상당액
정비사업 조합원의 지위
관계 법령에 따라 정해지는 조합원권리가액
＋ 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등
＋ 평가기준일 현재 프리미엄 상당액
핵심은 납입액이나 조합원권리가액만으로는 평가가 끝나지 않고, 평가기준일 현재의 프리미엄을 함께 반영한다는 점입니다. 평가기준일 현재 확인되는 프리미엄을 충분한 근거 없이 반영하지 않으면 신고가액과 세법상 인정되는 가액 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 과세관청은 거래자료와 감정가액 등 관련 자료를 바탕으로 시가와 신고가액의 적정성을 다시 검토할 수 있습니다. 프리미엄은 대상 권리와 비교 가능한 거래사례, 분양조건, 사업 진행 상황과 대상 주택의 특성 등 확인 가능한 가격자료를 종합하여 판단합니다.
상속·증여 신고에서는 왜 감정기관 2곳의 평가가 필요한가요?
이는 상속·증여재산의 감정가액을 시가로 인정받으려는 경우에 적용되는 요건입니다.
감정가액을 상속·증여재산의 시가로 인정받아 신고하려는 경우, 기준시가 10억 원 이하의 일정한 부동산은 1곳의 감정가액도 인정될 수 있습니다(1곳 예외). 그러나 이 예외는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산에 관한 것이고, 분양권·입주권은 부동산이 아니라 '부동산을 취득할 수 있는 권리'여서 이 예외가 적용되지 않습니다.
따라서 분양권·입주권은 권리가액과 무관하게, 서로 다른 둘 이상의 감정기관이 평가한 가액의 평균으로 신고해야 시가로 인정됩니다(「상속세 및 증여세법」 제60조 제5항·시행령 제49조 제6항). 같은 법인에서 발급한 2개의 감정서는 인정되지 않으므로, 서로 다른 법인에 각각 의뢰해야 합니다.
다만 이 2곳 요건은 상속·증여 신고에서 감정가액을 시가로 인정받기 위한 기준이며, 일반거래·소송 등 모든 평가 목적에 2곳을 요구하는 규칙은 아닙니다.
관리처분계획 인가와 이전고시는 평가에 어떻게 영향을 주나요?
관리처분계획 인가는 조합원입주권의 세법상 분류와 평가구조를 판단할 때 중요한 기준이 됩니다. 다만 정비사업법상 새 대지·건축물의 소유권 취득 시점은 이전고시가 있은 날의 다음 날이므로 두 시점을 구분해야 합니다.
관리처분계획 인가 이후 상속·증여되는 조합원의 권리는 세법상 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 평가될 수 있으며, 이때 조합원입주권의 평가구조(조합원권리가액 ＋ 납입한 계약금·중도금 등 ＋ 프리미엄 상당액)가 적용될 수 있습니다.
반면 정비사업 절차에서 새 대지·건축물의 소유권은 이전고시가 있은 날의 다음 날에 취득합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항). 관리처분계획 인가와 이전고시는 법적 효과가 다른 절차이므로, 세법상 평가와 소유권 취득 시점을 함께 확인하는 것이 안전합니다. 구체적인 판단은 사업 단계와 시점에 따라 달라질 수 있으므로 세무사와 함께 확인하시기 바랍니다.
퍼스트감정평가법인의 분양권·입주권 감정평가
퍼스트감정평가법인은 인가번호 제108호로 국토교통부의 인가를 받은 감정평가법인입니다. 설립 이후 누적 7,292건(평가액 약 21.6조원, 2026년 6월 기준)을 평가했고 그중 53.0%가 상속·증여세 등 세금 목적 평가입니다. 상속·증여 신고에서 분양권·입주권의 감정가액을 시가로 인정받으려는 경우에는 가액과 관계없이 서로 다른 둘 이상의 감정기관 평가가 필요하므로, 필요한 경우 다른 감정평가법인과의 진행 일정도 함께 안내합니다. 상담 단계에서 평가 대상과 필요한 자료, 예상 진행 절차를 안내하며, 실제 소요 기간은 권리관계와 자료 준비 상태, 평가 목적에 따라 달라질 수 있습니다. 법인 개요·사무소·구성원은 회사소개 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
아직 입주 전이라 등기가 없는데 평가가 되나요?
프리미엄이 마이너스(이른바 '마피')여도 평가가 되나요?
분양가(납입액)만으로 신고하면 안 되나요?
입주권은 종전 부동산을 평가하나요, 권리를 평가하나요?
2곳에서 감정평가를 받으면 비용도 두 배인가요?
본 페이지의 세금 관련 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·공제·감면의 적용 여부는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에 세무사 등 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다. 감정평가법인은 그 판단의 기초가 되는 부동산 등의 시가를 객관적으로 산정합니다.
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대상 부동산의 소재지와 평가 목적을 알려 주시면 진행 가능 여부와 예상 수수료, 필요한 자료를 통상 1영업일 이내 안내해 드립니다.
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