법원 소송 감정평가

재판에서 다투어지는 부동산의 가액·임료 등을 법원의 명에 따라 산정하는 감정평가입니다. 법원은 사건의 전문적·기술적 쟁점을 판단하기 위해 감정인에게 감정을 명할 수 있으며(민사소송법 제334조), 토지·건물 등 부동산의 가치 판단은 감정평가사가 담당합니다. 감정인은 감정 결과를 서면(감정서)으로 제출하고, 필요한 경우 감정인 신문 등을 통해 그 내용을 보충합니다. 그 결과는 재판부가 사실을 확정하는 주요 자료로 활용됩니다.

감정인의 지정은 법원에 맡겨져 있으며, 원칙적으로 법원이 관리하는 전산 선정 절차를 통해 정해집니다. 민사소송법 제335조는 감정인을 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정하도록 정하고 있습니다. 실무에서는 법원행정처의 감정인 선정 시스템을 통해 등재된 감정인 중에서 정하는 것이 일반적입니다. 다만 양쪽 당사자가 특정 감정인에 합의하여 선임을 신청하는 경우 등에는 예외가 인정될 수 있습니다(감정인등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규). 즉 소송 감정은 당사자가 감정평가법인을 자유롭게 선임하는 구조가 아니라, 법원이 지정하는 구조입니다.

소송 감정은 이해관계가 첨예하고 그 결과가 판결에 직결되는 만큼, 일정 경력 이상의 감정평가사만 수행할 수 있도록 정해져 있습니다. 한국감정평가사협회 「감정인 추천 및 관리 지침」 제7조에 따르면, 소송 사건을 담당하는 감정인(소송감정인)은 감정평가 업무경력 7년 이상, 경매 사건을 담당하는 감정인(경매감정인)은 5년 이상이어야 하며, 협회가 실시하는 법원감정업무 실무교육을 이수해야 합니다. 고등법원 또는 서울행정법원의 소송 감정을 담당하는 감정인은 5년 이상의 보상평가 경력을 갖추어야 합니다. 또한 감정인은 매년 협회의 법원감정업무 연수교육을 받아야 하고(같은 지침 제20조), 자신 또는 소속 법인과 이해관계가 있는 물건은 감정할 수 없습니다(같은 지침 제3조). 이러한 요건은 소송 감정의 공정성과 신뢰성을 확보하기 위한 장치입니다.

부동산의 가액이나 사용대가가 쟁점이 되는 사건에서 필요합니다. 대표적으로 공유물분할, 부동산의 시가 확인, 임료(차임) 산정, 부당이득 반환, 손해배상, 매매·정산 관련 분쟁 등에서 감정이 활용됩니다. 이때 물건의 가치를 판단하는 시가감정과, 사용의 대가를 판단하는 임료감정이 구분되어 진행되기도 합니다.

법원 감정은 법원이 지정한 감정인이 정해진 절차에 따라 작성하는 반면, 사감정은 당사자가 소송 외에서 직접 의뢰해 작성한 감정서입니다. 사감정서도 서증으로 제출할 수 있고, 법원이 합리적이라고 인정하면 사실 인정의 자료로 삼을 수 있습니다(대법원 1999. 7. 13. 선고 97다57979 판결). 다만 사감정은 당사자의 기피·신문권이 보장되지 않고 특정 당사자의 입장이 반영될 여지가 있어, 법원 감정에 비해 증거로서의 무게가 낮게 평가되는 것이 일반적입니다. 그래서 가액이 핵심 쟁점인 사건에서는 처음부터 법원 감정 절차를 통해 다투는 것이 원칙에 가깝고, 사감정은 이를 보완하거나 재감정을 요청하는 근거로 신중하게 활용하는 것이 바람직합니다.

경매 감정평가는 매각의 기준이 되는 최저매각가격을 정하기 위한 것이고(민사집행법 제97조), 소송 감정평가는 재판에서 다투어지는 쟁점 가액을 판단하기 위한 것입니다. 둘 다 법원의 절차에서 감정인이 지정되어 이루어진다는 공통점이 있으나, 목적과 활용 단계가 다르며 담당 감정인의 경력 요건도 다릅니다(소송 7년·경매 5년).

퍼스트감정평가법인은 국토교통부 인가(제108호) 감정평가법인으로, 법원의 지정·촉탁에 따라 소송 관련 부동산 감정평가 업무를 수행하고 있습니다. 소송 감정은 재판의 근거가 되는 만큼 중립성과 객관성이 특히 요구되는 분야이므로, 법원이 정한 감정사항과 절차에 따라 성실히 처리하고 있습니다. 법인 개요·사무소·구성원 안내는 회사소개 페이지를 참고해 주세요.