태양광발전소 감정평가

태양광발전소를 구성하는 토지와 발전설비를 각각 그 성격에 맞는 방법으로 개별평가한 뒤 합산합니다. 발전설비 중 기계·기구류에 해당하는 부분은 원가법을 적용합니다.

토지는 「감정평가에 관한 규칙」 제14조에 따라 공시지가기준법으로 평가하고, 필요한 경우 다른 방법으로 산출한 값과 비교해 합리성을 검토합니다(같은 규칙 제12조 제2항·제3항). 발전설비는 모듈·인버터 등 기계·기구류와 지지구조물·기초 등으로 구성되며, 이 가운데 기계·기구류에 해당하는 부분은 같은 규칙 제21조 제2항과 「감정평가 실무기준」 [630-1.3]에 따라 원가법으로 평가합니다. 각 구성요소를 개별평가한 뒤 합산하는 것이 기본 구조입니다.

발전 수익을 환원하는 수익환원법은, 발전 수익이 시장과 정책에 따라 변동이 커서 주된 방법으로 적용하기 곤란한 경우가 많아 통상 주된 방법으로 쓰지 않습니다.

기계·기구류에 해당하는 발전설비는 다시 설치하는 데 드는 비용(재조달원가)에서 사용에 따른 감가를 빼는 원가법으로 평가합니다.

재조달원가는 기준시점에 같거나 비슷한 설비를 재취득하는 비용으로 하며, 수입 설비는 수입가격에 적정한 부대비용을 더해 산정합니다. 감가수정은 정률법을 원칙으로 합니다. 정률법은 초기에 가치 하락이 크고 시간이 지날수록 감가액이 줄어드는 기계·설비의 특성을 반영하는 방식입니다. 내용연수는 조달청의 내용연수 고시 등을 참작해 정하고, 내용연한 만료 시의 처분가치 등을 고려한 잔존가치율을 반영합니다. 상업운전 직후의 신설 설비는 경과연수에 따른 감가가 제한적일 수 있으나, 실제 상태와 성능, 기능적·경제적 요인에 따라 감가가 반영될 수 있습니다.

발전설비 가운데 지지구조물·기초처럼 기계·기구류와 성격이 다른 구성요소는 해당 자산의 성격에 맞게 평가하며, 부지(토지)는 아래에서 설명하는 방법으로 별도 평가합니다.

토지는 공시지가기준법으로 평가하며, 부지가 자기 소유인지 임차인지에 따라 토지 가치의 포함 여부가 달라질 수 있습니다.

인근의 비교표준지 공시지가에 시점수정, 지역요인·개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 부지의 단가를 산정합니다. 태양광발전소 부지는 임야·농지·잡종지 등에 조성되는 경우가 많아, 용도지역과 도로조건·형상·경사 등 개별요인을 함께 반영합니다.

여러 필지가 하나의 발전소 부지로 일단의 개발행위허가를 받아 일체로 이용되는 경우에는, 「감정평가에 관한 규칙」 제7조 제2항에 따라 일괄하여 평가하기도 합니다. 부지의 소유관계에 따라 토지 가치의 포함 여부가 달라지므로, 소유·임대차 관계를 함께 확인합니다.

가능합니다. 다만 공사 진행 단계에 따라 평가 방식이 달라지며, 착공 전이거나 공사 중인 경우에는 의뢰 목적과 공사·계약·인허가 진행 상황을 확인한 뒤, 발전소의 완성을 전제로 하는 조건부 감정평가가 가능한지 검토할 수 있습니다.

발전설비가 모두 설치되어 운영 중이거나 완공된 발전소는 기준시점의 현황대로 평가합니다. 토목공사 중이거나 설비 착공 전인 발전소는 의뢰 목적과 제반 사정을 검토한 뒤, 자산양수도계약 등 관련 절차가 이행되어 발전소가 완성될 것을 전제로 하는 조건을 부가할 수 있습니다. 이 경우 「감정평가에 관한 규칙」 제6조 제2항·제3항에 따라 해당 조건의 합리성·적법성·실현 가능성을 검토하며, 계약·사업이 전제대로 이행되지 않으면 평가액이 달라질 수 있습니다.

발전사업허가·개발행위허가, 농지·산지 관련 절차, 전력망 접속(계통연계) 등은 해당 사업과 입지 조건에 따라 확인할 사항입니다. 의뢰 시 인허가와 공사 진행 상황을 알려 주시면 평가 조건을 명확히 하는 데 도움이 됩니다.

상장법인 등이 태양광발전소(유형자산)를 양수도할 때, 거래가액의 근거 자료로 토지·설비의 시가 감정평가서를 활용하는 평가입니다.

상장법인 등이 태양광발전소(유형자산)를 양수도할 때, 그 자산액이 일정 규모(최근 사업연도말 자산총액의 10% 등) 이상이면 자본시장법에 따라 주요사항보고서를 제출해야 합니다. 이 목적의 평가는 감정평가표 목적란에 통상 '일반거래(시가참고용)'로 기재되며, 거래 당사자가 자산양수도 가액의 적정성을 확인하고 공시자료로 활용합니다.

감정평가법인의 감정평가서는 외부평가기관이 양수도가액의 적정성을 검토할 때 활용하는 평가근거가 될 수 있습니다. 실제 DART 공시 사례에서는 회계법인이 감정평가법인의 감정평가서를 인용·검토해 외부평가의견서를 작성했고, 그 외부평가의견서가 주요사항보고서의 첨부서류로 공시됐습니다. 자본시장법 제165조의4에 따른 외부평가와 감정평가서의 제출·첨부 요건은 거래 유형과 공시서식에 따라 달라지므로, 자세한 내용은 주요사항보고서 공시 페이지에서 확인할 수 있습니다.

태양광발전소는 사업자산으로서 주요사항보고서 공시, 매매·양수도, 상속·증여, 특수관계인 거래, 자산재평가 등 여러 목적으로 감정평가가 활용될 수 있습니다.

목적에 따라 평가 기준과 필요 자료가 달라지므로, 각 목적별 안내는 아래 페이지에서 확인하실 수 있습니다. 매매·양수도는 발전소(토지·설비)를 사고팔 때 적정 가치를 산정하는 경우입니다.