비상장주식 부동산 감정평가

비상장주식은 공개시장에서 형성된 시세를 확인하기 어려운 경우가 많아, 법령에 따른 보충적 평가방법으로 순손익가치와 순자산가치를 반영해 가액을 산정합니다. 이때 순자산가액을 계산할 때 법인 보유 부동산도 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조에 따른 평가액으로 반영되므로, 부동산 평가액이 주식가액 계산의 기초자료가 됩니다.

따라서 법인이 보유한 토지·건물의 시가를 어떻게 산정하느냐에 따라 순자산가액이 달라지고, 그 결과가 비상장주식 가액 계산에 반영됩니다. 감정평가법인은 이 가운데 부동산의 시가를 객관적으로 산정하는 부분을 담당합니다.

아닙니다. 이 업무에서 감정평가법인은 순자산가치 산정의 기초가 되는 법인 보유 부동산의 시가를 평가합니다. 비상장주식의 가액 산정·보충적 평가·세무 신고는 세무사·회계사 등 세무 전문가의 영역입니다.

감정평가서에는 법인이 보유한 부동산의 시가 평가 결과가 담기며, 이를 순자산가액에 반영해 주식 가액을 계산하고 신고하는 절차는 세무 대리인과 함께 진행하시는 것이 좋습니다.

2025년 6월 11일 시행된 국세청 사무처리규정 개정에 따라, 비상장주식의 순자산가치를 산출할 때 시가 평가가 필요한 주식 발행법인 보유 부동산도 국세청의 감정평가 검토 대상에 포함될 수 있습니다. 이는 비상장주식 자체를 감정평가한다는 의미가 아니라, 주식가액 계산에 반영되는 법인 부동산의 평가 적정성을 확인하는 범위가 확대됐다는 뜻입니다.

종전에는 주로 부동산과다보유법인이 보유한 부동산이 대상이었으나, 개정 규정은 순자산가치 산출에 시가 평가가 필요한 부동산을 대상으로 명시했습니다. 신고가액과 시가의 차이가 큰 부동산이 있다면 국세청이 감정평가를 거쳐 다시 검토할 수 있습니다.

부동산을 보유한 비상장법인의 주식을 상속·증여하거나 특수관계인 간에 양수도할 때, 순자산가치 산정에 반영할 법인 보유 부동산의 평가액을 확인해야 하는 경우 감정평가를 검토합니다. 대표적인 검토 시점은 이 세 가지이지만, 실제 필요 여부는 보유 자산과 기존 시가 자료, 적용되는 세무 평가방법에 따라 달라집니다.

예를 들어 대표가 자녀에게 주식을 증여하거나, 가족·계열 간에 주식을 양수도하는 경우 법인이 보유한 부동산의 시가가 주식가액에 크게 영향을 줄 수 있어 사전에 평가액을 확인하는 것이 도움이 됩니다.

법인 보유 부동산의 평가액을 미리 확인하면, 세무 전문가가 이를 반영해 비상장주식의 예상 가액과 세 부담을 검토하고 필요한 자금 계획을 세우는 데 도움이 됩니다. 신고 후 국세청 감정평가 결과에 따라 주식가액과 세액이 달라질 수 있으며, 신고 내용과 적용 요건에 따라 추가 세액이나 가산세 문제가 발생할 수 있으므로 사전 검토가 중요합니다.

감정평가가 필요한 거래라면 신고·거래 일정 전에 평가 결과를 확보할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다. 평가 대상 부동산의 건수·위치에 따라 소요 기간이 달라질 수 있습니다.