상속세 감정평가

아파트처럼 유사 매매사례가액이 풍부한 자산은 시가가 비교적 쉽게 확인됩니다. 반면 꼬마빌딩·단독주택·토지처럼 개별성이 강한 부동산은 시가 파악이 어려워 기준시가로 신고하는 사례가 흔합니다. 기준시가가 실제 거래가격보다 현저히 낮을 경우, 국세청이 사후에 직접 감정평가를 실시하고 차액을 추징할 수 있습니다.

납세자가 먼저 감정평가를 받아 적정 시가로 신고하면 국세청 재감정 개시 가능성을 낮추고 과세 불확실성을 줄일 수 있습니다. 다만 자산의 종류와 상황에 따라 감정평가가 유리한지 여부가 달라지므로, 의뢰 전 세무사와 함께 방향을 검토하는 것이 바람직합니다.

예시 — 사망일(상속개시일)이 2026년 3월 10일인 경우

• 감정평가서는 그 전후 각 6개월, 즉 2025년 9월 10일부터 2026년 9월 10일 사이에 작성된 것이어야 시가로 인정됩니다.

• 상속세 신고는 상속개시일이 속하는 달(2026년 3월)의 말일부터 6개월, 즉 2026년 9월 30일까지 해야 합니다.

이때 10억 원 기준은 물건별로, 해당 부동산 전체의 기준시가를 보고 판단합니다. 예를 들어 기준시가 24억 원인 토지의 1/3 지분만 상속받더라도, 지분가액(8억 원)이 아니라 전체 24억 원을 기준으로 보므로 2곳 감정평가가 필요합니다. 또한 분양권·입주권은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'여서 가액과 무관하게 항상 2곳 감정평가를 받아야 시가로 인정됩니다.

같은 감정평가법인에서 나온 2개의 감정평가서는 인정되지 않으므로, 2곳이 필요한 경우 서로 다른 법인에 각각 의뢰해야 합니다.

한도는 상속세의 경우 상속 건 전체에 합산하여 1회 적용되고, 증여세의 경우 수증자별로 각각 적용됩니다. 또한 증여세의 경우 감정평가 수수료의 부담 주체에 따라 공제 적용이나 추가 증여 여부에 관한 판단이 달라질 수 있으므로, 실제 지급 주체와 증빙을 세무 전문가와 확인하는 것이 안전합니다. (참고: 비상장주식 평가를 위한 신용평가전문기관 수수료는 평가대상 법인 수 및 신용평가전문기관 수별로 각각 1,000만 원 한도로 별도 적용됩니다.)

2025년 기준 선정 대상은 추정시가와 보충적 평가액(공시가격 등)의 차이가 5억 원 이상이거나, 그 차이의 비율이 10% 이상[(추정시가−보충적평가액)÷추정시가]인 경우입니다. 2024년까지 차이 기준이 10억 원이었던 것에서 5억 원으로 하향됐습니다.

이 사업은 2020년 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에서 시작해, 2021년 대상 정의가 정비됐고, 2024년 12월 발표에 따라 2025년부터 주택으로, 2025년 6월 11일부터는 나대지·임야·입주권·분양권 등 사실상 모든 부동산 자산으로 확대됐습니다.

납세자가 먼저 적정 감정가액으로 신고해 두면 국세청 감정평가 대상 선정 기준(차이 5억 원·10%)에 미달하여 사후 세무조사와 추징 부담을 줄일 수 있습니다. 일단 세무조사가 시작되면 상속재산 평가뿐 아니라 사전증여·예금 인출 내역까지 전 항목에 대한 조사로 이어질 수 있습니다.