상속 부동산, 감정평가를 검토하기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

상속·증여재산은 원칙적으로 그 재산 자체의 매매·감정·수용·공매가액을 시가로 봅니다. 이런 가액이 없을 때 같은 단지의 유사매매사례가액이나 공시가격 등 보충적 평가액이 적용될 수 있습니다. 따라서 먼저 대상 재산에 법정 요건을 충족하는 시가 자료가 있는지, 어떤 자료가 적용될 수 있는지를 확인합니다.

적용 가능한 자료가 무엇인지에 따라 감정평가를 별도로 검토할지가 달라집니다. 어떤 가액이 시가로 인정되는지는 평가기간·평가기준일 등 관련 요건과 함께 판단됩니다.

토지·단독주택·상업용 건물·아파트 등 재산 유형에 따라 적용 가능한 시가 자료가 다를 수 있습니다. 아파트 등 공동주택은 법정 요건을 충족하는 유사매매사례가액이 있는지 확인합니다. 다른 유형의 부동산도 비교 가능한 자료의 존재 여부를 대상 물건과 시장 상황에 따라 확인해야 합니다.

법정 평가기간은 상속의 경우 상속개시일 전후 각 6개월, 증여의 경우 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지이며, 감정가액의 세법상 시가 인정 여부를 판단할 때 중요한 기준입니다. 평가기간 밖의 감정가액도 관련 절차와 요건에 따라 검토될 수 있으므로, 평가 시점과 적용 가능성을 함께 확인해야 합니다.

평가기간과 신고기한은 서로 다른 기준입니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 감정평가를 검토하는 경우에는 법정 평가기간과 신고기한을 함께 고려해 자료 준비와 평가 일정을 확인해야 합니다.

감정가액을 시가로 인정받으려면 원칙적으로 서로 다른 두 감정평가법인등의 평균 감정가액이 필요하며, 대상 부동산의 기준시가가 10억원 이하이면 한 곳의 감정가액도 시가로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항). 두 곳이 필요한 경우에는 일정과 비용이 한 곳일 때와 달라지므로, 검토 단계에서 몇 곳이 필요한지를 함께 확인합니다.

여러 부동산이 포함된 경우 평가기관 수의 판단 단위는 물건 구성에 따라 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다. 1곳·2곳을 가르는 기준은 감정평가는 1곳이면 되나요, 2곳이어야 하나요?에서 정리합니다.

향후 그 부동산을 처분할 계획이 있는지, 신고에 적용되는 가액이 이후 어떤 영향을 주는지는 세액 판단과 맞물립니다. 다만 감정가액·신고가액·양도소득세상 취득가액은 자동으로 동일하지 않으며, 실제 세액은 취득 경위·신고 내용·보유 및 처분 조건과 관련 세법에 따라 세무 전문가가 판단합니다.

감정평가법인등은 대상 재산의 가액을 평가하고 그 산정 근거를 감정평가서에 제시합니다. 해당 감정가액의 세법상 시가 인정 여부와 신고가액·세액은 관련 요건에 따라 별도로 판단됩니다.