감정평가는 1곳이면 되나요, 2곳이어야 하나요?

원칙은 공신력 있는 감정평가법인 2곳 이상이며, 그 평균 감정가액으로 신고합니다. 다만 납세자의 비용 부담을 덜기 위한 예외로, 기준시가 10억 원 이하 부동산은 1곳의 감정가액만으로도 시가로 인정됩니다.

이 1곳 예외 규정은 2018년 신설된 이후 현재까지 유지되고 있으며(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제6항), 상속·증여 모두에 동일하게 적용됩니다. 상속세·증여세 신고의 평가기간·수수료 공제 등 절차 전반은 아래 업무분야 페이지에서 자세히 다룹니다.

감정평가로 산정된 금액이 아니라, 부동산 종류별로 정부가 고시하는 기준시가로 판단합니다. 따라서 감정가액이 10억 원을 넘더라도 기준시가가 10억 원 이하라면 1곳으로 가능하고, 반대로 감정가액이 10억 원 이하여도 기준시가가 10억 원을 넘으면 2곳이 필요합니다.

지분 일부를 받더라도 그 지분가액이 아니라 해당 부동산 전체의 기준시가로 10억 원 여부를 판단합니다. 예를 들어 기준시가 24억 원인 토지의 1/3 지분만 상속받는 경우, 지분가액(8억 원)이 아닌 전체 24억 원을 기준으로 보므로 2곳이 필요합니다.

분양권·입주권은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'여서 기준시가 10억 원 이하 부동산이라는 예외 범주에 들어가지 않습니다. 따라서 가액과 무관하게 항상 2곳에 의뢰해야 시가로 인정됩니다. 분양권·입주권의 평가 메커니즘은 물건별 안내 페이지에서 별도로 설명합니다.

복수의 부동산이나 지분을 평가할 때 감정기관 수의 판단 단위는 재산의 종류와 권리 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 기준시가 10억원 판단은 상속·증여세상 해당 재산의 전체 가액을 기준으로 하며, 지분만 이전하는 경우에도 전체 부동산 가액을 기준으로 확인합니다. 다세대주택의 개별 호실처럼 독립된 구분소유권인 경우에는 해당 호실을 기준으로 판단할 수 있으나, 복수 필지·통건물·공유지분 등은 개별 확인이 필요합니다.

2곳이 필요한 경우, 반드시 서로 다른 감정평가법인에 각각 의뢰해야 합니다. 같은 법인에서 발급한 감정평가서 2건은 둘 이상의 감정기관 요건을 충족하지 못해 시가로 인정되지 않습니다. 두 감정기관은 법령상 서로 독립적이어야 하므로, 가격을 사전에 맞추는 방식은 제도의 취지에 맞지 않습니다.

또한 기준시가가 아직 고시되지 않은 신축 부동산처럼 비교 기준시가 자체가 없는 경우에는, 1곳 예외를 적용할 근거가 없으므로 2곳 이상의 감정가액이 있어야 시가로 인정됩니다.

원하시면 별도의 협력 감정평가법인과 연계해 2곳 평가를 함께 진행하도록 도와드릴 수 있습니다. 두 곳은 각각 독립적으로 평가를 수행합니다.