아파트 상속·증여, 단지 내 유사 거래가액은 어떻게 시가가 되나요?

상속·증여 재산의 시가는 원칙적으로 그 재산 자체의 매매·감정·수용·공매가액으로 봅니다. 그런 가액이 없을 때, 같은 단지의 비슷한 다른 호실 거래가격을 그 재산의 시가로 대신 인정하는 것이 유사매매사례가액입니다. 상속·증여재산의 시가는 해당 재산의 매매가액·감정가액이나 유사재산의 매매가액 등 법령에서 정한 가액 가운데 평가기간과 각 적용 요건을 충족하는 가액을 기준으로 판단합니다. 시가로 인정되는 가액이 없는 경우에는 공시가격 등 보충적 평가방법을 적용합니다. 공동주택에는 시행규칙에서 정한 유사재산 범위 기준이 적용될 수 있습니다. 아파트 감정평가 자체의 방법은 아파트 감정평가 페이지에서 다룹니다.

공동주택가격이 공시되는 아파트는 다음 세 가지 요건을 모두 충족하는 거래가 유사매매사례로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호).

• 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있을 것

• 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택 전용면적의 5% 이내일 것

• 공동주택가격(공시가격)의 차이가 평가대상 주택 공시가격의 5% 이내일 것

이 요건을 충족하는 거래가 둘 이상이면, 공동주택가격 차이가 가장 작은 거래를 우선 적용합니다. 같은 단지라도 아파트와 타운하우스처럼 종류가 다르면 유사재산으로 보지 않습니다. 이 세 요건은 상속·증여세상 유사재산(비교 대상)의 범위를 정하는 기준이며, 요건을 충족한 거래가 곧바로 시가로 확정되는 것은 아닙니다. 그 가액의 시가 인정 여부는 평가기간·가격변동 등 시행령 제49조의 관련 요건과 함께 판단됩니다.

평가기간(상속은 상속개시일 전후 각 6개월, 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월) 안의 거래여야 시가로 인정됩니다. 다만 유사매매사례가액은 신고를 한 경우 평가기준일 전 6개월부터 '신고일까지'의 거래만 반영되고, 그 가운데 평가기준일과 가장 가까운 날의 거래가 적용됩니다. 실거래 신고에는 시차가 있어, 신고 당시 보이지 않던 거래가 나중에 확인돼 적용 가액이 달라지는 경우도 있습니다.

유사매매사례가액이 늘 유리하게 작동하는 것은 아니기 때문입니다. 내 집이 저층·비선호 동·노후 상태로 시세보다 불리한데, 단지 내 고층·선호 동의 높은 거래가가 유사매매사례로 적용되면 실제보다 높은 가액으로 신고하게 될 수 있습니다. 상승장 막바지의 거래가 사례가로 잡히는 경우도 마찬가지입니다. 이때 평가기간 안에 직접 받은 감정가액은 요건을 충족하면 유사매매사례가액에 앞서 시가로 인정될 수 있으므로, 감정평가를 통해 과세표준을 더 합리적인 수준으로 신고할 여지가 생깁니다. 어떤 가액이 시가로 인정될지(시가 간 우선순위)는 사안별 세무 판단이 함께 필요하며, 감정평가법인은 그 기준이 되는 부동산 시가를 객관적으로 산정합니다.