부동산 세금은 취득·보유·양도 단계별로 어떻게 나뉘나요?
부동산 세금은 취득·보유·양도 단계별로 어떻게 나뉘나요?
부동산 세금은 부동산을 사고(취득), 가지고 있고(보유), 넘기는(양도·상속·증여) 단계마다 종류가 달라집니다. 그리고 각 단계에서 세금을 매기는 기준이 되는 가격도 단계별로 다릅니다. 어떤 단계에서는 실거래가가, 어떤 단계에서는 공시가격이, 또 어떤 단계에서는 감정평가로 확인한 시가가 기준이 됩니다. 이 글은 단계별 세금과 기준 가격을 지도처럼 정리하고, 감정평가가 어디에 개입하는지를 짚습니다. (세율·세액 계산과 절세 판단은 세무사·회계사의 영역이며, 감정평가법인은 부동산의 시가를 평가합니다.)
부동산 세금은 어떤 단계로 나뉘나요?
크게 취득 → 보유(운영) → 처분(양도·상속·증여)의 세 단계입니다. 세금은 다시 국세와 지방세로 나뉩니다. 취득세·등록면허세·재산세는 지방세이고, 종합부동산세·종합소득세·법인세·양도소득세·상속세·증여세는 국세입니다. 단계별로 어떤 세금을, 무엇을 기준으로 내는지는 아래 표로 한눈에 볼 수 있습니다.
| 단계 | 주요 세금 | 국세/지방세 | 과세표준의 기준이 되는 가격 |
|---|---|---|---|
| 취득 | 취득세·등록면허세 | 지방세 | 유상: 원칙적으로 사실상 취득가격 / 증여 등 무상취득: 원칙적으로 시가인정액(법정 예외는 별도 기준) / 상속: 시가표준액 |
| 보유 | 재산세 | 지방세 | 시가표준액(주택공시가격·개별공시지가) |
| 보유 | 종합부동산세 | 국세 | 공시가격(합산) |
| 운영(임대) | 종합소득세·법인세 | 국세 | 임대소득 등 |
| 처분(유상양도) | 양도소득세 | 국세 | 양도차익(양도가액 − 취득가액) |
| 처분(상속·증여) | 상속세·증여세 | 국세 | 시가(감정가액·매매사례 등), 없으면 기준시가 |
취득할 때는 어떤 세금을 내고, 무엇을 기준으로 하나요?
취득 단계에서는 지방세인 취득세(등록면허세 포함)를 냅니다. 과세표준은 어떻게 취득했느냐에 따라 다릅니다. 매매 등 유상승계취득은 원칙적으로 사실상의 취득가격을, 증여 등 무상취득은 원칙적으로 시가인정액을, 상속에 따른 무상취득은 시가표준액을 기준으로 합니다. 구체적인 과세표준은 취득 원인과 「지방세법」 제10조의2부터 제10조의6까지의 적용 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 증여 등 무상취득의 과세표준은 2023년부터 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 시가인정액은 법정 평가기간 안의 매매·감정·경매·공매 가액 등을 바탕으로 산정합니다. 따라서 증여 취득세에서도 법정 평가기간과 산정 요건을 충족한 감정가액이 시가인정액 산정에 활용될 수 있습니다.
보유할 때는요?
보유 단계에서는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 공시가격을 기준으로 부담합니다. 주택은 주택공시가격, 토지는 개별공시지가가 기준이 됩니다. 부동산을 임대해 소득이 발생하면 그 소득에 대해 종합소득세(법인은 법인세)가 별도로 부과됩니다.
팔거나 물려줄 때는요?
처분 단계는 두 갈래입니다. 제3자에게 유상으로 양도하면 국세인 양도소득세가 부과되며, 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 반영한 양도차익이 세액 계산의 기초가 됩니다. 반면 상속·증여처럼 무상으로 재산을 이전하면 상속세·증여세가 부과되며, 재산가액은 원칙적으로 세법상 시가를 기준으로 평가합니다. 시가는 감정가액·매매사례가액 등으로 확인하고, 확인되지 않을 때 보충적으로 기준시가를 사용합니다. 그래서 이 단계가 감정평가가 가장 활발히 쓰이는 무대입니다.
그래서 감정평가는 어디에 쓰이나요?
세 지점에서 연결됩니다. 첫째, 증여 취득세의 시가인정액 산정에 감정가액이 활용될 수 있습니다(2023년 이후). 둘째, 양도소득세에서는 취득가액 입증에 쓰입니다. 상속·증여로 취득한 부동산은 상속·증여 당시의 신고가액이 이후 양도 시 취득가액 산정의 기초가 될 수 있습니다. 다만 감정가액·신고가액·양도소득세상 취득가액이 자동으로 동일한 것은 아니며, 실제 세액에 미치는 영향은 관련 세법에 따라 세무 전문가가 판단합니다. 셋째, 상속·증여재산의 객관적인 감정평가액을 산정하며, 해당 감정가액은 법정 요건을 충족하면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다. 신고 방법을 어떻게 정할지는 상속·증여 신고, 기준시가와 감정평가 중 무엇을 택할까 — 판단 기준에서 다룹니다.
부동산 세금, 단계마다 다릅니다
취득·보유·처분 단계별로 세목과 과세 기준이 달라집니다
취득세
지방세
재산세 · 종합부동산세
지방세 · 국세
양도세 · 상속·증여세
국세
㈜퍼스트감정평가법인의 세금 목적 감정평가
㈜퍼스트감정평가법인은 국토교통부 인가(제108호)를 받은 감정평가법인으로, 상속·증여·특수관계인 거래 등 세금 목적의 시가 감정평가를 주력으로 수행해 왔습니다(누적 7,292건 중 53.0%가 세금 목적 평가, 2026년 6월 기준). 어느 단계에서 감정평가가 필요한지 가늠이 어려우시면 카카오톡 채널로 물건 개요를 보내 주시면 안내해 드립니다. 법인 개요·사무소 안내는 회사소개 페이지를 참고해 주세요.
자주 묻는 질문
국세와 지방세는 어떻게 다른가요?
증여로 받을 때 취득세 기준이 바뀌었다는데 무슨 뜻인가요?
양도소득세에 감정평가가 왜 필요한가요?
보유세는 무엇을 기준으로 매기나요?
토지와 건물을 함께 거래할 때 건물분 부가가치세를 나누는 감정평가는 취득세와는 별개의 주제로, 건물 부가가치세 안분 페이지에서 상세히 안내합니다.
본 페이지의 세금 관련 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·공제·감면의 적용 여부는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에 세무사 등 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다. 감정평가법인은 그 판단의 기초가 되는 부동산 등의 시가를 객관적으로 산정합니다.
상속세·증여세 감정평가, 법인전환(현물출자) 감정평가, 자산재평가 분야를 전문으로 하는 퍼스트감정평가법인 사내이사입니다.
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