꼬마빌딩·상가는 왜 기준시가와 실제 거래가격이 다를 수 있나요?

기준시가는 상속·증여재산을 평가할 때 세법상 시가를 확인하기 어려운 경우 적용되는 보충적 평가 가격입니다. 양도소득세에서 기준시가가 적용되는 경우와 요건은 소득세법에 따라 별도로 판단됩니다. 어느 경우든 과세의 기준을 통일적으로 정하기 위해 산정하는 값으로, 시장에서 개별 거래로 형성되는 실제 거래가격과는 산정 목적 자체가 다릅니다.

비주거용 부동산의 시장가격은 위치와 접근성, 층·향, 임차 구성과 임대 조건, 건물의 상태와 용도 등 여러 요인이 함께 작용해 형성됩니다. 같은 면적이라도 층·위치·이용상황에 따라 시장에서 평가되는 가치가 달라질 수 있습니다.

비교 가능한 거래사례의 존재 여부도 대상 물건과 시장 상황에 따라 달라집니다. 개별성이 강한 물건은 조건이 유사한 거래를 찾기 어려운 경우가 있으며, 이때는 시장가격을 가늠할 자료 자체가 제한될 수 있습니다.

상속·증여재산을 기준시가로 보충 평가하는 경우, 하나의 소유권으로 등기된 일반 통건물은 원칙적으로 토지에 개별공시지가, 건물에 국세청 「건물 기준시가 계산방법」을 적용해 각각 산정합니다. 해당 연도 국세청 고시 대상인 오피스텔·상업용 건물은 토지·건물을 일괄 고시하는 체계가 적용될 수 있습니다. 산정 체계의 자세한 구분은 비주거용 부동산은 왜 기준시가와 시가표준액이 다를까요?에서 다룹니다.

감정평가로 시가를 산정할 때에는, 토지와 건물을 개별 평가하는 경우 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법을 적용하는 것이 원칙입니다. 대상 물건의 특성과 자료 여건에 따라 다른 평가방식으로 산정한 시산가액을 합리성 검토에 활용할 수 있습니다. 구체적인 평가 방법은 물건별 안내 페이지에서 다룹니다.

기준시가와 실제 거래가격의 차이는 산정 목적과 방식, 물건의 유형·입지·이용상황 및 시장 여건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 방향으로 항상 차이가 난다거나 일정한 비율로 벌어진다고 단정할 수는 없으며, 실제 차이는 대상 물건의 구체적인 자료로 확인해야 합니다.

기준시가·감정가액·신고가액·양도소득세상 취득가액은 서로 다른 개념이며, 자동으로 동일하게 연결되지 않습니다. 감정가액은 대상 재산의 가액을 평가한 자료이고, 신고에 적용되는 재산가액과 이후의 세액은 취득 경위·신고 내용·관련 세법에 따라 별도로 판단됩니다.