실거래가 거의 없는 산업단지 토지, 자산재평가에서 시가를 어떻게 평가했을까요?

산업단지 택지는 분양가가 저렴한 대신 입주업종 제한·처분제한 등 조건이 붙어 실거래가 드문 경우가 많습니다. 본 사례는 마곡 산업단지에 사옥을 둔 한 법인이 토지를 자산재평가한 경우로, 거래사례가 거의 없는 토지의 시가를 여러 근거 자료를 종합해 산정했습니다. (실제 감정평가 건의 식별정보를 일반화해 정리했습니다.)

어떤 상황이었나요?

마곡 산업단지에 토지를 분양받아 사옥을 신축해 사용 중인 법인이 재무상태 개선을 위해 자산재평가를 의뢰한 경우였습니다. 이 토지는 분양 당시 평당 1,000만 원대의 저렴한 가격에 공급되었지만, 입주업종 제한, 지정용도 사용의무, 개발기한 의무, 일정 기간 처분제한 등 여러 조건이 함께 붙어 있었습니다. 이런 조건 때문에 단지 안에서 실제로 사고팔린 사례 자체가 드물었습니다.

무엇이 쟁점이었나요?

핵심 쟁점은 실거래가가 거의 없는 토지의 시가를 어떻게 객관적으로 산정하느냐였습니다. 처분제한 등으로 거래가 드문 지역은 인근의 단순 매매사례만으로 시세를 잡기 어렵습니다. 동시에, 분양 이후 상당한 시간이 지나 토지 시세가 분양가보다 크게 오른 상태여서, 오래된 장부가와 현재 시가 사이의 차이를 합리적으로 입증하는 것이 관건이었습니다.

감정평가는 어떻게 접근했나요?

거래가 드문 토지였기에 두 갈래로 근거를 넓혔습니다. 먼저 조사 범위를 단지 바깥까지 확대해, 가치형성요인이 유사하다고 판단되는 인근 토지의 거래 수준을 함께 살폈습니다. 또한 한국감정평가사협회 감정평가정보체계(감정평가사들이 평가한 사례를 조회·비교할 수 있는 자료)를 활용해, 같은 산업단지 내 다른 평가사례의 가액 수준과 대조하며 시가를 검토했습니다. 분양조건에 따른 제약은 토지의 가치형성요인으로 함께 고려했습니다. 그 결과 분양가보다 여러 배 높은 수준이 현재 시가로 검토되었습니다(시세 수준은 평가 시점 기준입니다).

어떻게 진행됐나요?

감정평가 결과 토지의 현재 시가가 장부상 취득가의 여러 배 수준으로 산정되어, 상당한 재평가차익이 확인되었습니다. 법인은 이 감정평가보고서를 근거로 토지 가액을 현재 시가로 재무제표에 반영했고, 자산이 늘면서 부채비율 등 재무지표가 개선되었습니다. 재무제표 반영을 위한 자산재평가는 한 곳의 감정평가로도 인정됩니다.

어떤 점을 참고할 수 있나요?

처분제한 등으로 거래가 드문 산업단지 토지라도, 조사 범위를 넓히고 평가사례·시장 자료를 종합하면 시가를 객관적으로 산정할 수 있습니다. 분양가가 저렴했던 산업단지 토지는 시간이 지나며 시세가 크게 오른 경우가 많아, 오래된 장부가를 현재 시가로 현실화하면 재무구조 개선에 도움이 될 수 있습니다. 주기적으로 재평가를 받는 경우에는 보수 기준에 따라 수수료 할인이 적용될 수 있습니다. 다만 평가이익에 대한 세무 처리 등은 회계·세무 판단이 필요하므로, 담당 세무사·회계사와 상의해 결정하시는 것이 좋습니다. 사안에 따라 효과는 달라질 수 있습니다.

퍼스트감정평가법인 소개

㈜퍼스트감정평가법인(국토교통부 인가(제108호))은 2018년부터 마곡에 자리해, 마곡 산업단지의 변화를 가까이에서 지켜보며 기업 유형자산 재평가 감정평가를 수행해 왔습니다. 거래가 드문 산업단지 토지처럼 시가 입증이 까다로운 물건도 다양한 자료를 종합해 평가합니다. 문의하시면 예상 평가액과 수수료를 1~2일 안에 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문