가족 간 부동산 거래, 시가의 30%까지 낮춰도 괜찮은가요?
가족 간 부동산 거래, 시가의 30%까지 낮춰도 괜찮은가요?
30%와 3억원은 가족 간 거래에서 허용되는 할인 한도가 아닙니다. 증여세·양도소득세·취득세가 각각 다른 기준과 효과를 적용하므로, 어느 한 기준 아래라는 이유만으로 거래가 적정하거나 세금 문제가 없다고 단정할 수 없습니다. 특수관계인 간 부동산 거래는 세목마다 판단 기준과 법적 효과가 다르므로, 각 세목을 함께 확인해야 합니다.
세목별 기준은 서로 어떻게 다른가요?
같은 거래라도 증여세·양도소득세·취득세는 적용 대상, 가격 기준과 법적 효과가 서로 다릅니다. 한 세목의 임계값을 충족하지 않는다는 사실만으로 다른 세목의 적용 여부까지 결정되지는 않습니다.
| 세목·제도 | 적용 대상 | 판단 기준 | 기준 충족 시 효과 | 적용 가격 개념 |
|---|---|---|---|---|
| 증여세(저가 양수) | 이익을 본 매수인 | 시가와 대가의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 이상 | 그 차이에서 기준금액을 뺀 초과분을 증여재산가액으로 봄 | 세법상 시가 |
| 양도소득세(부당행위계산) | 매도인 | 시가와 대가의 차이가 시가의 5%와 3억원 중 작은 금액 이상 | 거래가격을 부인하고 시가를 기준으로 양도차익을 다시 계산 | 세법상 시가 |
| 취득세(부당행위계산) | 매수인 | 시가인정액과 사실상 취득가격의 차이가 시가인정액의 5%와 3억원 중 작은 금액 이상 | 신고가격 대신 시가인정액을 과세표준으로 봄 | 시가인정액 |
| 취득세(증여의제) | 배우자·직계존비속 간 거래(2026.1.1. 취득분부터) | 시가인정액과 대가의 차이가 시가인정액의 30%와 3억원 중 작은 금액 이상 | 대가 지급이 입증되어도 증여로 간주해 무상취득 세율 적용 | 시가인정액 |
증여세의 30%와 취득·양도세의 5%처럼 기준이 서로 다르고, 그 효과도 증여재산가액 계산·시가 재계산·과세표준 변경·증여의제로 각각 다릅니다. 근거 법령은 증여세가 「상속세 및 증여세법」 제35조·시행령 제26조, 양도소득세가 「소득세법」 제101조·시행령 제167조, 취득세가 「지방세법」(부당행위계산·시가인정액)과 제7조 제11항(증여의제)입니다.
취득세 증여의제(2026.1.1. 취득분부터) 자세히 보기
2026년 1월 1일 취득분부터 배우자·직계존비속 간 거래에서 시가인정액과 대가의 차이가 시가인정액의 30%와 3억원 중 작은 금액 이상이면, 대가 지급이 입증되더라도 취득세에서 증여로 간주되어 무상취득 세율이 적용됩니다(지방세법 제7조 제11항, 법률 제21308호, 2025.12.31. 공포·2026.1.1. 시행). 이는 취득세 부당행위계산(5%·3억원 기준)과는 적용 대상과 효과가 다른 별개의 제도입니다.
한 세목만 확인하면 나머지는 괜찮은가요?
그렇지 않습니다. 예를 들어 증여세 기준(시가의 30%와 3억원 중 작은 금액)만 고려해 가격을 정하면, 그 가격은 양도소득세·취득세의 5% 기준을 벗어나 있을 수 있습니다. 각 세목은 서로 다른 기준으로 판단하므로, 세목별 적용 여부와 법적 효과를 각각 확인해야 합니다.
양도인이 1세대 1주택 비과세 대상이라면 거래가격을 부인해 시가로 다시 계산하더라도 양도소득세가 발생하지 않을 수 있습니다. 다만 이는 비과세가 온전히 적용되는 경우에 한하며, 고가주택은 일정 가액을 초과하는 부분의 양도차익이 과세될 수 있고, 매수인의 취득세는 양도인의 비과세 여부와 무관하게 별도로 판단됩니다. 어느 가격으로 거래하고 어떻게 신고할지는 세액과 자금 사정을 함께 따져 세무사와 결정할 사항입니다.
그렇다면 시가는 어떻게 확인하나요?
각 세목은 해당 법령에서 정한 가격 기준을 출발점으로 판단합니다. 증여세·양도소득세의 세법상 시가와 취득세의 시가인정액은 적용 법령과 판단 구조가 다르므로 구분해 확인해야 합니다. 감정평가액은 거래 당시 가액을 판단하기 위한 자료로 활용될 수 있으나, 거래가액의 세법상 적정성과 각 세목의 과세 결과는 거래 관계, 대가 지급 사실 및 관련 법령에 따라 별도로 판단됩니다.
세법상 시가·시가인정액은 해당 재산의 매매·감정 등 확인 가능한 가액과 관련 법정 요건을 기준으로 판단하며, 여러 가액이 있는 경우의 적용은 평가 시점과 관련 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가액의 세법상 인정 여부를 판단할 때 평가 시점과 법정 평가기간은 중요한 기준입니다. 평가기간 밖의 감정가액도 관련 절차와 요건에 따라 검토될 수 있으므로, 거래 시점과 적용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
㈜퍼스트감정평가법인의 특수관계인 거래 감정평가
㈜퍼스트감정평가법인은 국토교통부 인가(제108호) 감정평가법인으로, 세금 목적 감정평가를 주력으로 수행해 왔습니다(누적 7,292건 중 53.0%가 세금 목적 평가, 2026년 6월 기준). 특수관계인 거래에서는 대상 부동산의 가액을 평가하고 그 산정 근거를 감정평가서에 제시하며, 해당 감정가액의 세법상 인정 여부와 세목별 신고·세액 판단은 관련 법령에 따라 별도로 검토됩니다. 세목별 세액 비교와 신고 구조가 필요한 경우 협업하는 세무사를 안내해 드릴 수 있습니다. 법인 개요·사무소 안내는 회사소개 페이지를 참고해 주세요.
자주 묻는 질문
시가의 30%, 5%는 무엇을 기준으로 한 비율인가요?
증여세 30% 기준 안쪽이면 취득세도 안전한가요?
시가를 공시가격으로 잡으면 안 되나요?
법인끼리의 거래나 법인-개인 거래도 기준이 같나요?
본 페이지의 세금 관련 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·공제·감면의 적용 여부는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에 세무사 등 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다. 감정평가법인은 그 판단의 기초가 되는 부동산 등의 시가를 객관적으로 산정합니다.
상속세·증여세 감정평가, 법인전환(현물출자) 감정평가, 자산재평가 분야를 전문으로 하는 퍼스트감정평가법인 사내이사입니다.
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