비상장주식을 상속·증여할 때 회사 부동산을 따로 감정평가하는 이유는?

거래되는 시가가 분명하지 않은 비상장주식은 보충적 평가방법으로 가치를 산정합니다. 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균하는 것이 원칙입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제54조). 회사 자산에서 부동산 등이 차지하는 비중이 큰 부동산과다보유법인은 그 비율을 2와 3으로 바꾸어 순자산가치에 더 무게를 둡니다. 이 평가와 세무 신고는 세무사·회계사의 영역이며, 감정평가법인은 그 계산에 들어가는 부동산의 시가를 산정합니다.

순자산가치를 구하려면 회사의 자산에서 부채를 뺀 가액을 계산해야 하는데, 이때 자산은 상속세 및 증여세법에 따라 평가합니다(같은 법 시행령 제55조). 부동산은 원칙적으로 시가로 평가하고, 시가의 근거로 감정평가액이 사용됩니다. 회사 장부에 오래전 취득가액으로 적혀 있더라도, 순자산가치 계산에서는 평가기준일 현재의 시가로 다시 보아야 하므로 보유 부동산에 대한 감정평가가 필요해지는 것입니다. 회사의 부동산 평가 자체는 비상장주식 부동산 감정평가 페이지에서 다룹니다.

비상장주식을 포함한 유가증권은 감정평가를 받더라도 그 감정가액이 상속세 및 증여세법상 시가로 인정되지 않습니다. 주식의 가치는 위의 보충적 평가방법(순손익가치·순자산가치)으로 산정하도록 정해져 있기 때문입니다. 따라서 감정평가법인이 다루는 것은 주식 가치가 아니라 회사가 보유한 부동산의 시가이며, 주식 가치 산정과 세무 신고는 세무사·회계사가 담당합니다. 각 전문가의 역할 구분은 상속·증여·특수관계인 거래, 감정평가사·세무사·법무사는 각각 언제 필요한가요?에서 정리합니다.

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 클수록 부동산 시가가 주식 가치에 미치는 영향이 커집니다. 부동산과다보유법인은 순자산가치의 비중이 더 높아지고, 자산 대부분이 부동산인 법인은 순자산가치만으로 평가되기도 합니다. 이런 회사일수록 보유 부동산을 어떤 시가로 평가하느냐가 주식 가치를 좌우하므로, 객관적인 부동산 감정평가의 역할이 커집니다. 토지·건물 평가 방법의 기본 구분은 토지건물과 집합건물(구분건물)은 무엇이 어떻게 다른가요?를 참고하시면 됩니다.