상속·증여·특수관계인 거래, 감정평가사·세무사·법무사는 각각 언제 필요한가요?

상속세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고해야 합니다. 이 기간 안에서 부동산 시가 평가(감정평가사), 세금 신고(세무사), 소유권 정리(법무사)가 이뤄지는데, 순서가 정해져 있지는 않습니다. 실무에서는 상속등기를 먼저 처리하고 감정평가와 세금 신고를 나중에 하기도 합니다. 다만 어느 순서로 가든, 감정평가로 시가를 입증해 신고하려면 신고기한 전에 평가가 마무리되어야 합니다. 기준시가로 신고할지 감정평가로 시가를 입증할지의 판단은 상속·증여 부동산, 기준시가로 신고할까 감정평가를 받을까?에서 다룹니다.

증여도 흐름은 비슷합니다. 증여할 부동산의 시가를 감정평가사가 평가하고, 세무사가 증여세를 신고하며, 법무사가 증여등기를 처리합니다. 한 가지 더 살필 점은 취득세입니다. 부동산 등을 무상취득하는 경우 취득세 과세표준에는 시가인정액이 적용될 수 있으며, 상속 등 법령에서 별도로 정한 경우에는 적용 기준이 달라집니다. 증여 취득세에서도 법정 요건을 충족한 감정가액이 시가인정액으로 활용될 수 있습니다. 단계별 세금의 큰 그림은 부동산 세금은 취득·보유·양도 단계별로 어떻게 나뉘나요?에서 확인하실 수 있습니다.

가족 등 특수관계인 사이의 거래는 순서가 조금 다릅니다. 거래가액이 시가와 크게 동떨어지면 세법상 부당행위로 보아 세금이 다시 계산될 수 있으므로, 거래를 하기 전에 감정평가사가 시가를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 적정한 시가를 확인한 뒤 세무사가 세무 위험을 검토하고, 거래가 마무리되면 법무사가 등기를 처리합니다. 특수관계인 거래에서 시가가 왜 출발점이 되는지는 특수관계인 거래 감정평가에서 다룹니다.

그렇지는 않습니다. 감정평가가 늘 맨 앞에 오는 것은 아니고, 등기를 먼저 하거나 처음에는 기준시가로 신고하려다 나중에 감정평가를 검토하기도 합니다. 다만 주의할 점이 있습니다. 감정평가로 시가를 인정받으려면 정해진 평가기간(상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월) 안에 평가가 이뤄져야 하고, 신고기한도 정해져 있습니다. 그래서 기준시가로 신고하려다 마감이 임박해서야 감정평가가 필요하다는 것을 알게 되면 일정이 촉박해질 수 있습니다. 감정평가서 작성에도 일정한 시간이 걸리므로, 감정평가를 활용할지는 여유를 두고 일찍 가늠해 두시는 것이 안전합니다.